Головні ризики при підписанні договору оренди землі

Оренда землі – це завжди гра в довгу. Коли ви підписуєте договір на 7, 10 або навіть 49 років, невелика помилка сьогодні може перетворитися на юридичну катастрофу через десятиліття. Про це повідомляє Земельний фонд України, пише agronews.ua.

Перед підписанням договору слід уважно придивитися до «червоних прапорців», які мають змусити вас відкласти ручку та ще раз усе обдумати.

1. Туманні умови розірвання договору

Якщо в договорі зазначено, що він може бути розірваний «в односторонньому порядку за ініціативою орендаря», але при цьому відсутнє аналогічне право для орендодавця – це пастка.

На що звернути увагу: чітко прописаний механізм розірвання договору. За скільки місяців необхідно попередити? Чи передбачені штрафні санкції? Чи можна розірвати договір у разі несплати орендної плати? Без цих уточнень ви ризикуєте «застрягти» в оренді без права виходу.

2. «Магічна» автоматична пролонгація

Ви вважаєте, що через 10 років земельна ділянка повернеться до вас, але договір містить умову про автоматичне поновлення після закінчення строку його дії на такий самий строк і на тих самих умовах.

Ризик: ви можете просто забути про дату закінчення договору, а орендар навмисно «промовчить». У результаті земля знову опиниться в оренді ще на 10 років на старих, невигідних умовах.

Порада: краще обирати варіант переважного права на укладення договору оренди, а не автоматичне продовження.

3. Орендна плата: фіксація «в повітрі»

Якщо розмір орендної плати визначений як фіксована сума в гривнях без прив’язки до індексу інфляції або індексації нормативної грошової оцінки (НГО), це серйозний тривожний сигнал.

Чому це погано: через кілька років умовні 5 000 гривень можуть перетворитися на суму, що не має реальної цінності. Тому в договорі обов’язково слід передбачати механізм зміни орендної плати.

4. Зміна цільового призначення та забудова

Обов’язково перевірте, чи не надає договір орендарю право здійснювати капітальну забудову або змінювати цільове призначення земельної ділянки.

Ризик: орендар може збудувати склад, ангар або іншу споруду. За законом власник будівлі має переважне право на землю під нею. Це класична схема так званого «тихого» рейдерства.

5. Перехід права оренди навіть після смерті власника

Окрему увагу слід звернути на положення договору, за яким у разі смерті орендодавця договір не припиняється, а спадкоємці зобов’язані продовжувати орендні відносини на тих самих умовах.

Чому це небезпечно: таке формулювання позбавляє ваших дітей або онуків можливості переглянути умови договору чи повернути земельну ділянку у власне користування після відкриття спадщини.