Яким був 2025 рік для ринку нерухомості: ключові підсумки від OLX Нерухомість

Команда OLX Нерухомість підбила підсумки 2025 року та проаналізувала, як змінювався ринок житлової й комерційної нерухомості. У дайджесті динаміка цін на купівлю та оренду квартир й будинків, зміни попиту та пропозиції, а також ключові очікування на 2026 рік.

Купівля квартир: де відбулось найбільше зростання цін

У 2025 році попит на купівлю квартир зріс на 4%, тоді як пропозиція скоротилася на 15%. Через це медіанна вартість квартир по Україні зросла на 19%. Найвищі ціни зафіксовані у Києві, Львові, Івано-Франківську та Ужгороді. В останньому за рік відбулось рекордне зростання цін +60% за рік. Водночас першість за рівнем вартості зберігає Київ: медіанна ціна купівлі 1-кімнатної квартири у столиці зросла на 16% упродовж року.

Загалом більшість обласних центрів продемонстрували зростання вартості, передусім у західних і центральних регіонах. Зниження цін спостерігалося лише у містах поблизу лінії бойових дій: Запоріжжі та Миколаєві.

Будинки: зростання попиту через запит на автономність

У 2025 році попит на купівлю будинків на вторинному ринку зріс на 21%, в той час, як пропозиція зменшилась на 2%. Через підвищений попит ціни продовжили зростати: найбільше подорожчали будинки (+27%), тоді як медіанна вартість таунхаусів і дуплексів зросла на 5%.

Найбільше за рік зросла ціна купівлі будинку у Сумах (+25%) та Ужгороді (+23%). Водночас найдорожчими для купівлі залишаються будинки у Києві, Ужгороді, Львові та Одесі. У Тернополі та Запоріжжі ціни не змінилися, тоді як у південних і південно-східних регіонах зафіксовано зниження, зокрема у Херсоні (-22%), Дніпрі та Миколаєві (по -8%), а також у Вінниці (-5%).

Довгострокова оренда: зниження активності, але зростання цін

У 2025 році у сегменті довгострокової оренди квартир по Україні знизилися і попит, і пропозиція – на 3% за рік. Попри це, медіанна вартість оренди по Україні зросла на 8%, причому найбільше подорожчали трикімнатні квартири (+21%). У сегменті однокімнатних квартир найбільше зростання медіанної вартості відбулося в Одесі та Харкові по +25%. Водночас у Дніпрі, Запоріжжі, Рівному та Хмельницькому ціни залишилися на рівні 2024 року, а зниження зафіксовано лише у Луцьку (-4%). Лідером за вартістю оренди однокімнатної квартири залишається Ужгород, де ціни зросли на 12% за рік.

Довгострокова оренда будинків: зростання попиту та цін

У 2025 році попит на довгострокову оренду будинків зріс на 19%, а середня кількість відгуків на одне оголошення сягнула 12 – один із найвищих показників на ринку. Водночас кількість активних оголошень скоротилася на 11%, що призвело до зростання медіанної вартості оренди по Україні на 13%. Найвища вартість оренди будинків зафіксована в Ужгороді, який випередив навіть Київ, тоді як найбільше зростання цін за рік відбулося у столиці (+68%), а також у Чернівцях (+57%) та Сумах (+43%).

Комерційна нерухомість: оренда та купівля

На відміну від сегмента житла, ринок комерційної нерухомості у 2025 році продемонстрував спад активності. В оренді кількість оголошень скоротилася на 12%, а число відгуків на 9%, однак медіанна вартість зросла одразу на 25%. Найбільше подорожчала оренда офісів (+31%), тоді як у категорії кафе, ресторанів та кав’ярень ціни, навпаки, знизилися на 15%. У купівлі комерційної нерухомості за рік також зафіксовано скорочення і попиту, і пропозиції на 6%, водночас медіанна ціна зросла на 11%. Найбільше подорожчала купівля об’єктів під кафе, ресторани та кав’ярні (+17%).

Прогноз на 2026 рік

За наявної економічної та безпекової ситуації у 2026 році ринок нерухомості України, найімовірніше, зберігатиме поточну динаміку. Через обмежену пропозицію зростання попиту впливатиме на ріст цін.

На вторинному ринку купівлі та продажу через руйнування житла, а також “відкладення” рішення про продаж нерухомості, можливе формування дефіциту пропозиції. Попит при цьому не лише зберігатиметься, а й найімовірніше, зростатиме. Це створюватиме додатковий тиск на ціни, особливо на квартири з автономним опаленням і житлові комплекси з резервним живленням.

У 2026 році ціни на житло первинного ринку не знижуватимуться. Зокрема через обмежену кількістю нових проєктів, подорожчання будівельних матеріалів і дефіцит робочої сили. Додатковим чинником є також зміна поведінки покупців: через високі ризики вони значно рідше готові інвестувати у житло на етапі котловану та чекати завершення будівництва, як це було до війни.

Окремим драйвером залишатиметься: програма “єОселя”, особливо для первинного ринку. Підтримувати попит також можуть житлові ваучери для військових і ВПО.

Стан ринку довгострокової оренди у 2026 році залежатиме від обсягу пропозиції: у разі її скорочення ціни й надалі зростатимуть. Найбільш затребуваними залишатимуться квартири з автономним опаленням, резервним живленням, які віддалені від стратегічних об’єктів.

Загалом у 2026 році критерій автономності посилюватиметься й впливатиме на попит щодо купівлі та оренди приватних будинків. Паралельно зберігатиметься тенденція переїзду з Києва та інших великих міст у передмістя – через безпекові фактори та можливість обрати житло з вищим рівнем автономності.

У сегменті купівлі комерційної нерухомості найбільш перспективними залишатимуться великі склади та логістичні хаби, через обмежену пропозицію таких об’єктів. Водночас у категорії оренди офісів очікується подальше зниження попиту, що, ймовірно, впливатиме і на падіння рівня цін.

Загалом у 2026 році стан ринку житлової та комерційної нерухомості в Україні визначатиметься безпековою й економічною ситуацією, перебігом бойових дій, стабільністю енергосистеми та здатністю бізнесу працювати в цих умовах.