Боржникам можуть заблокувати продаж квартир: що зміниться з 23 жовтня

В Україні змінюється порядок оформлення угод із нерухомістю. Із 23 жовтня 2026 року Державний реєстр речових прав на нерухоме майно автоматично взаємодіятиме з Єдиним реєстром боржників, що дозволить перевіряти статус власника безпосередньо під час проведення реєстраційних дій.

Відповідні зміни передбачені Законом №4833-IX та затвердженим Міністерством юстиції порядком інформаційної взаємодії державних реєстрів.

Під час оформлення договорів щодо квартир, житлових будинків, земельних ділянок чи іншої нерухомості державний реєстратор або нотаріус отримуватиме інформацію про наявність власника в Єдиному реєстрі боржників у режимі реального часу. Це означає, що необхідність окремо перевіряти відомості через сайт Міністерства юстиції зникне.

Технічний обмін інформацією забезпечуватиме державне підприємство «Національні інформаційні системи», яке адмініструє обидва реєстри. Передавання даних здійснюватиметься автоматично через захищені електронні канали.

Які операції можуть заблокувати

Новий механізм стосуватиметься не лише купівлі-продажу нерухомості. Якщо власник перебуває в Єдиному реєстрі боржників, йому можуть відмовити також у реєстрації:

• договору дарування;
• договору міни;
• передачі майна в іпотеку чи заставу;
• інших правочинів, пов’язаних із переходом права власності.

Метою нововведення є унеможливлення ситуацій, коли боржники після відкриття виконавчого провадження оперативно переоформлюють своє майно на родичів або інших осіб, щоб уникнути примусового стягнення.

Водночас закон передбачає винятки. Зокрема, нерухомість може відчужуватися в межах самого виконавчого провадження або за погодженням державного чи приватного виконавця, якщо це не порушує прав стягувача.

Не кожен борг означає заборону на продаж

Сам по собі факт прострочення кредиту, несплати комунальних послуг чи штрафу не призводить до автоматичної заборони на відчуження нерухомості.

Вирішальним буде те, чи внесено власника до Єдиного реєстру боржників. Зазвичай це відбувається після відкриття виконавчого провадження на підставі судового рішення або іншого виконавчого документа.

До реєстру можуть потрапити особи, щодо яких здійснюється примусове стягнення аліментів, кредитної заборгованості, податкового боргу, штрафів чи боргів за житлово-комунальні послуги.

Що зміниться для покупців

Для покупців новий механізм має знизити ризик укладення угод, які згодом можуть бути оскаржені або заблоковані. Реєстратор автоматично перевірятиме статус продавця ще до завершення державної реєстрації права власності.

Водночас юристи радять не покладатися виключно на таку перевірку. Перед переданням завдатку варто самостійно перевірити продавця в Єдиному реєстрі боржників, а також переконатися у відсутності арештів, іпотеки чи судових спорів щодо об’єкта.

Окрему увагу рекомендують приділяти попереднім договорам. Якщо продавця внесуть до Реєстру боржників уже після їх підписання, але до оформлення основної угоди, продаж може не відбутися. Тому доцільно заздалегідь визначити в договорі порядок повернення завдатку в разі виникнення таких обставин.

Що варто зробити продавцям

Власникам нерухомості, які планують продаж, рекомендується заздалегідь перевірити наявність свого запису в Єдиному реєстрі боржників.

Якщо такий запис існує, необхідно звернутися до державного або приватного виконавця, який веде виконавче провадження, уточнити суму боргу та порядок його погашення.

Після повного виконання рішення інформація має бути виключена з реєстру. Якщо цього автоматично не відбулося, продавцю варто завчасно ініціювати оновлення відомостей, щоб уникнути проблем під час укладення угоди з нерухомістю.