Какой был 2025 год на рынке недвижимости: ключевые итоги от OLX

Команда OLX Недвижимость подвела итоги 2025 г. и проанализировала, как изменялся рынок жилой и коммерческой недвижимости. В дайджесте динамика цен на покупку и аренду квартир и домов, изменения спроса и предложения, а также ключевые ожидания на 2026 год.

Покупка квартир: где произошел наибольший рост цен

В 2025 году спрос на покупку квартир вырос на 4%, в то время как предложение сократилось на 15%. Из-за этого медиа стоимость квартир по Украине выросла на 19%. Высокие цены зафиксированы в Киеве, Львове, Ивано-Франковске и Ужгороде. В последнем за год произошел рекордный рост цен +60% в год. В то же время, первенство по уровню стоимости сохраняет Киев: медианная цена покупки 1-комнатной квартиры в столице выросла на 16% в течение года.

В целом большинство областных центров продемонстрировали рост стоимости, прежде всего, в западных и центральных регионах. Снижение цен наблюдалось только в городах вблизи линии боевых действий: в Запорожье и Николаеве.

Дома: рост спроса из-за запроса на автономность

В 2025 году спрос на покупку домов на вторичном рынке вырос на 21%, в то время как предложение уменьшилось на 2%. Из-за повышенного спроса цены продолжили расти: больше подорожали дома (+27%), тогда как медианная стоимость таунхаусов и дуплекса возросла на 5%.

Больше всего за год выросла цена покупки дома в Сумах (+25%) и Ужгороде (+23%). В то же время, самыми дорогими для покупки остаются дома в Киеве, Ужгороде, Львове и Одессе. В Тернополе и Запорожье цены не изменились, тогда как в южных и юго-восточных регионах зафиксировано снижение, в частности, в Херсоне (-22%), Днепре и Николаеве (по -8%), а также в Виннице (-5%).

Долгосрочная аренда: снижение активности, но рост цен

В 2025 году в сегменте долгосрочной аренды квартир по Украине снизились и спрос, и предложение – на 3% в год. Несмотря на это, медианная стоимость аренды по Украине выросла на 8%, причем больше подорожали трехкомнатные квартиры (+21%). В сегменте однокомнатных квартир самый большой рост медианной стоимости произошел в Одессе и Харькове по +25%. В то же время, в Днепре, Запорожье, Ровно и Хмельницком цены остались на уровне 2024 года, а снижение зафиксировано только в Луцке (-4%). Лидером по стоимости аренды однокомнатной квартиры остается Ужгород, где цены выросли на 12% в год.

Долгосрочная аренда домов: рост спроса и цен

В 2025 году спрос на долгосрочную аренду домов вырос на 19%, а среднее количество отзывов на одно объявление достигло 12 – один из самых высоких показателей на рынке. В то же время, количество активных объявлений сократилось на 11%, что привело к росту медианной стоимости аренды по Украине на 13%. Самая высокая стоимость аренды домов зафиксирована в Ужгороде, который опередил даже Киев, в то время как наибольший рост цен за год произошел в столице (+68%), а также в Черновцах (+57%) и Сумах (+43%).

Коммерческая недвижимость: аренда и покупка

В отличие от сегмента жилья рынок коммерческой недвижимости в 2025 году продемонстрировал спад активности. В аренде количество объявлений сократилось на 12%, а число отзывов на 9%, однако медиа стоимость выросла сразу на 25%. Больше всего подорожала аренда офисов (+31%), тогда как в категории кафе, ресторанов и кафе цены, напротив, снизились на 15%. В покупке коммерческой недвижимости за год также зафиксировано сокращение и спроса и предложения на 6%, в то же время медианная цена выросла на 11%. Больше всего подорожала покупка объектов под кафе, рестораны и кафе (+17%).

Прогноз на 2026 год

При сложившейся экономической и безопасности ситуации в 2026 году рынок недвижимости Украины, скорее всего, будет сохранять текущую динамику. Из-за ограниченного предложения рост спроса будет влиять на рост цен.

На вторичном рынке купли и продажи из-за разрушения жилья, а также отложения решения о продаже недвижимости, возможно формирование дефицита предложения. Спрос при этом будет не только сохраняться, но и, скорее всего, будет расти. Это создаст дополнительное давление на цены, особенно на квартиры с автономным отоплением и жилые комплексы с резервным питанием.

В 2026 году цены на жилье первичного рынка не будут снижаться. В частности, из-за ограниченного количества новых проектов, удорожания строительных материалов и дефицита рабочей силы. Дополнительным фактором является изменение поведения покупателей: из-за высоких рисков они значительно реже готовы инвестировать в жилье на этапе котлована и ждать завершения строительства, как это было до войны.

Отдельным драйвером будет оставаться: программа “еселя”, особенно для первичного рынка. Поддерживать спрос также могут жилищные ваучеры для военных и ВПЛ.

Состояние рынка долгосрочной аренды в 2026 году будет зависеть от объема предложения: в случае его сокращения цены и дальше будут расти. Наиболее востребованными будут оставаться квартиры с автономным отоплением, резервным питанием, которые удалены от стратегических объектов.

В целом в 2026 году критерий автономности будет усиливаться и влиять на спрос на покупку и аренду частных домов. Параллельно будет сохраняться тенденция переезда из Киева и других крупных городов в пригород – из-за факторов безопасности и возможности выбрать жилье с более высоким уровнем автономности.

В сегменте покупки коммерческой недвижимости наиболее перспективными будут оставаться большие склады и логистические хабы из-за ограниченного предложения таких объектов. В то же время, в категории аренды офисов ожидается дальнейшее снижение спроса, что, вероятно, будет влиять и на падение уровня цен.

В 2026 году состояние рынка жилой и коммерческой недвижимости в Украине будет определяться безопасной и экономической ситуацией, ходом боевых действий, стабильностью энергосистемы и способностью бизнеса работать в этих условиях.