Должникам могут заблокировать продажу квартир: что изменится с 23 октября

В Украине меняется порядок оформления сделок с недвижимостью. С 23 октября 2026 года Государственный реестр прав на недвижимое имущество будет автоматически взаимодействовать с Единым реестром должников, что позволит проверять статус собственника непосредственно во время проведения регистрационных действий.

Соответствующие изменения предусмотрены Законом №4833-IX и утвержденным Министерством юстиции порядком информационного взаимодействия государственных регистров.

При оформлении договоров по квартирам, жилым домам, земельным участкам или другой недвижимости государственный регистратор или нотариус будет получать информацию о наличии собственника в Едином реестре должников в режиме реального времени. Это означает, что необходимость отдельно проверять сведения через сайт Министерства юстиции исчезнет.

Технический обмен информацией будет обеспечивать государственное предприятие «Национальные информационные системы», администрирующее оба реестра. Передача данных будет производиться автоматически через защищенные электронные каналы.

Какие операции могут заблокировать

Новый механизм будет касаться не только купли-продажи недвижимости. Если владелец находится в Едином реестре должников, ему могут отказать также в регистрации:

• договор дарения;
• договора мены;
• передаче имущества в ипотеку или залог;
• других сделок, связанных с переходом права собственности.

Целью нововведения является исключение ситуаций, когда должники после открытия исполнительного производства оперативно переоформляют свое имущество на родственников или других лиц во избежание принудительного взыскания.

В то же время, закон предусматривает исключения. В частности, недвижимость может отчуждаться в пределах самого исполнительного производства или по согласованию государственного или частного исполнителя, если это не нарушает права взыскателя.

Не каждый долг означает запрет на продажу

Сам по себе факт просрочки кредита, неуплаты коммунальных услуг или штрафа не приводит к автоматическому запрету на отчуждение недвижимости.

Решающим будет то, внесен ли владелец в Единый реестр должников. Обычно это происходит после открытия исполнительного производства на основании судебного решения или иного исполнительного документа.

В реестр могут попасть лица, в отношении которых осуществляется принудительное взыскание алиментов, кредитной задолженности, налогового долга, штрафов или долгов за жилищно-коммунальные услуги.

Что изменится для покупателей

Для покупателей новый механизм должен снизить риск совершения сделок, которые впоследствии могут быть обжалованы или заблокированы. Регистратор будет автоматически проверять статус продавца еще до завершения государственной регистрации права собственности.

В то же время, юристы советуют не полагаться исключительно на такую ​​проверку. Перед передачей задатка следует самостоятельно проверить продавца в Едином реестре должников, а также убедиться в отсутствии арестов, ипотеки или судебных споров по объекту.

Отдельное внимание рекомендуют уделять предварительным договорам. Если продавца внесут в Реестр должников уже после подписания, но до оформления основного соглашения, продажа может не состояться. Поэтому целесообразно заранее определить в договоре порядок возврата задатка при возникновении таких обстоятельств.

Что следует сделать продавцам

Владельцам недвижимости, планирующим продажу, рекомендуется заранее проверить наличие своей записи в Едином реестре должников.

Если такая запись существует, необходимо обратиться к государственному или частному исполнителю, ведущему исполнительное производство, уточнить сумму долга и порядок его погашения.

После полного исполнения решения информация должна быть исключена из реестра. Если этого автоматически не произошло, продавцу следует заранее инициировать обновление сведений во избежание проблем при заключении сделки с недвижимостью.