Як правильно оформити купівлю-продаж сільськогосподарської ділянки

Речове право — це, по суті, підтверджене державою право користування земельною ділянкою із чітким записом у реєстрі. Це державне визнання того, що орендар має офіційне право на використання певної земельної ділянки, пише agronews.ua.

Стаття 9 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар має переважне право на придбання у власність земельної ділянки в разі її продажу, за умови, що він сплатить ціну, за якою вона продається.

Якщо, відповідно до закону, орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він має право, у порядку, визначеному Земельним кодексом України, передати своє переважне право іншій особі, яка має право набувати у власність таку ділянку.

У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах, реалізація переважного права купівлі здійснюється на умовах та в порядку, визначених статтями 135–139 Земельного кодексу України.

Обов’язки орендодавця:

• Орендодавець зобов’язаний письмово повідомити орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням ціни та інших умов продажу.
• Якщо ділянка продається на земельних торгах, орендар повідомляється про це у порядку, визначеному ст. 135 ЗКУ.
• У разі продажу ділянки сільськогосподарського призначення (крім торгів) — орендар повідомляється згідно з ст. 130-1 ЗКУ.

Якщо орендар відмовляється від переважного права, до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця за чинним договором оренди.

Орендар може придбати ділянку, яка перебуває в оренді, за умови згоди орендодавця на її продаж.

При продажу на торгах згода орендодавця вважається наданою через прийняття рішення організатором торгів та укладення договору купівлі-продажу.

Особливості емфітевзису:

Якщо земельну ділянку передано в оренду особою, яка володіє правом емфітевзису, орендар не має переважного права на викуп такої ділянки.

Стаття 10 ЗУ «Про оренду землі» визначає, що передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення чи зміни обмежень (обтяжень) або прав третіх осіб на неї.

Якщо є запис про речове право й сторони домовились про припинення договору:

Необхідно підготувати, підписати та зареєструвати угоду про дострокове припинення дії договору оренди або емфітевзису.

Державний реєстратор під час реєстрації перевіряє повноваження представника орендаря, якщо це юридична особа.

Антирейдерське законодавство:

У зв’язку з набранням чинності Законом України № 2255-IX від 12.05.2022:

• Засновник ФГ або ТОВ має надати директору дозвіл на підписання угоди про дострокове припинення договору оренди земельної ділянки.
• Встановлено, що правочин про розірвання договору оренди землі сільськогосподарського призначення, якщо орендарем є юридична особа, вважається значним і потребує згоди загальних зборів учасників.

Перелік документів

Від продавця:

• Паспортні дані
• Правовстановлювальний документ
• Банківські реквізити
• Витяг про НГО
• Витяг з ДЗК із даними Реєстру речових прав
• Експертна оцінка

Від покупця:

• Паспортні дані
• Свідоцтво про шлюб (якщо покупець у шлюбі)
• Паспортні дані чоловіка/дружини (якщо покупець у шлюбі)
• Документи, що підтверджують походження коштів (заробітна плата, дарунок тощо)

Витрати на нотаріальні дії зазвичай сплачує покупець, хоча сторони можуть домовитися про інший порядок оплати або поділ витрат.