Цільове призначення земель оптових ринків: алгоритм визначення

Автор: Сніжана Васильєва, аспірант Навчально-наукового інституту права Київського національного університету імені Тараса Шевченка, юрист Адвокатського об’єднання ALARIUS

У практиці земельних відносин щодо оптових ринків сільськогосподарської продукції одна з найгостріших проблем полягає у правильному визначенні коду виду цільового призначення та коректності відомостей Державного земельного кадастру, адже саме ці дані фактично формують «юридичний паспорт» ділянки і впливають на оцінку її використання як цільового або нецільового. У цій статті розкрито, які документи та критерії є визначальними для підтвердження належного КВЦПЗ, як суди підходять до оцінки кадастрових відомостей, а також які докази й адміністративні механізми можуть бути використані для виправлення помилок та мінімізації ризиків у спорах із контролюючими органами.

Оскільки код виду цільового призначення земельних ділянок (КВЦПЗ) визначається на підставі матеріалів формування земельної ділянки та рішення органу-розпорядника, де зазвичай міститься формулювання конкретного «виду використання», доцільно враховувати підходи, якими керуються адміністративні та судові органи, коли оцінюють, чи правильно визначено «код» виду цільового призначення земель для інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції (ОРСГП).

1) Матеріали формування ділянки та правовстановлюючі документи як первинне «джерело» цільового призначення землі

Суди та органи влади, як правило, перевіряють, який вид цільового призначення закладено у:

• рішенні органу-розпорядника про надання / вилучення / передачу земельної ділянки державної або комунальної власності;
• документації із землеустрою (проєкт землеустрою, технічна документація тощо);
• попередніх витягах з ДЗК та інших первинних документах, що існували до/на момент формування ділянки та набуття речових прав.

Показовою є постанова КАС ВС від 03.04.2025 у справі № 600/5817/21-а: Верховний Суд зазначив, що під час формування земельної ділянки визначення її виду цільового призначення здійснюється розробником документації із землеустрою (з урахуванням рішення органу влади/місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення документації).

2) Відомості ДЗК як офіційне, але спростовуване «джерело» цільового призначення землі

КАС у постанові від 22.02.2024 у справі № 120/5760/21-а наголосив, що внесення до ДЗК відомостей про цільове призначення здійснюється на підставі поданої документації із землеустрою, а ДЗК є офіційним джерелом таких відомостей. Водночас у постанові від 07.11.2023 у справі № 400/4165/21 Суд сформулював спростовувану презумпцію: відомості ДЗК є офіційними та вважаються достовірними, якщо інше не доведено судом.

Найтиповіші належні та допустимі докази для спростування відомостей ДЗК (залежно від предмета спору):

1. висновок судового експерта (координати поворотних точок, межі, накладення ділянок, технічні помилки у геоданих тощо);
2. матеріали землеустрою та первинна землевпорядна документація (проєкти/техдокументація, каталоги координат, XML-файли обміну за наявності, матеріали погоджень меж);
3. правовстановлюючі документи (рішення про надання/передачу, затвердження землеустрою, держакти старого зразка, договори оренди/суперфіцію/емфітевзису, додаткові угоди, судові рішення);
4. дані топографо-геодезичних робіт і винесення меж в натуру (акти, звіти сертифікованих інженерів, схеми/плани з координатами, порівняльні плани накладення);
5. інші офіційні кадастрові/картографічні джерела та містобудівна документація (інвентаризація земель, межі населених пунктів/громад, генплани/зонінг/ДПТ).

3) Містобудівна документація як «фільтр» допустимості визначення цільового призначення землі

Практика свідчить: якщо два коди «ніби підходять», органи та суди часто надають перевагу тому, який не конфліктує з функціональною зоною за містобудівною документацією. КГС ВС у постанові від 17.04.2025 у справі № 924/25/24, аналізуючи зміну цільового призначення приватної ділянки, виходив з того, що власник спирається на витяг із містобудівної документації щодо функціональних зон та оцінював «узгодженість» конкретного виду цільового призначення землі із функціональним призначенням території.

Важливо: функціональне призначення (генплан/зонінг/ДПТ) і цільове призначення (КВЦПЗ) – різні правові категорії; однак їх «узгодженість» знижує ризики спорів та претензій контролюючих органів.

4) Адміністративне виправлення помилок у ДЗК

Законодавство допускає безоплатну адміністративну (позасудову) процедуру виправлення помилок у відомостях ДЗК щодо цільового призначення за умови відсутності судового спору та визнання помилки. Виправлення здійснює державний кадастровий реєстратор (орган, що веде ДЗК).

Доцільно розрізняти:

1. технічну помилку «внесення/відображення» (описка, неправильне перенесення, дублювання, арифметична похибка тощо), коли правильні дані підтверджуються документами, але в ДЗК відображено інакше;
2. помилку у первинній документації із землеустрою, коли некоректні відомості закладені в самій документації: спочатку виправляється документація, а вже потім — відомості ДЗК.

Підстави для виправлення відомостей у ДЗК:

• виявлена технічна помилка у відомостях ДЗК (у т.ч. у витягах/копіях документів, сформованих з ДЗК);
• помилка, допущена органом під час ведення ДЗК / держреєстрації ділянки;
• помилка, спричинена помилковими даними у документації із землеустрою;
• помилка у відомостях, отриманих через інформаційну взаємодію з інших реєстрів/систем.

Типовий пакет для ініціювання виправлення:

• заява/повідомлення за формою Порядку ведення ДЗК;
• документ(и), що безспірно підтверджують правильні відомості (рішення розпорядника, належна землеустроєва документація, матеріали Державного фонду документації із землеустрою або судове рішення);
• виправлена/оновлена документація (якщо помилка була в первинній документації).

5) «Особливий статус» ОРСГП як аргумент на користь спеціального коду

Коли закон прямо виділяє об’єкт/діяльність (ОРСГП як спеціальний суб’єкт аграрної інфраструктури), це підсилює аргумент, що має застосовуватися спеціальний (більш точний) код виду цільового призначення, а не загальний. На відміну від «міського» ринку (переважно роздрібна торгівля), ОРСГП – юридична особа зі статусом, пов’язаним із оптовим обігом «партіями» та інфраструктурними функціями (зберігання, підготовка партій, контроль, під’їзні шляхи тощо).

Статус ОРСГП не виникає «за фактом» торгівлі: він надається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну аграрну політику, на конкурсній основі. У Порядку набуття юридичною особою статусу ОРСГП, затвердженому постановою КМУ від 11.02.2010 № 141, передбачено: оформлення рішення протоколом комісії Мінагрополітики, видання наказу та видача свідоцтва за встановленою формою. На практиці свідоцтво є важливим доказом наміру отримати землю саме для інфраструктури ОРСГП і доцільне для долучення до матеріалів землеустрою як підтвердження обраного коду (зокрема 01.12).

Висновок. Для юридично коректного визначення коду КВЦПЗ земель ОРСГП ключовими є: (1) первинні матеріали формування ділянки та рішення розпорядника; (2) відомості ДЗК як офіційне, але спростовуване джерело; (3) узгодженість із містобудівною документацією; (4) доказова стратегія (експертиза, землеустроєві матеріали, правовстановлюючі документи) та, за потреби, адміністративне виправлення помилок у ДЗК. Такий комплексний підхід забезпечує юридичну визначеність землекористування, стабільність реалізації інвестиційного проєкту в аграрній сфері та мінімізує ризики земельних спорів та претензій контролюючих органів.