Как правильно оформить куплю-продажу сельскохозяйственного участка

Вещественное право — это, в сущности, подтвержденное государством право пользования земельным участком с четкой записью в реестре. Это государственное признание того, что у арендатора есть официальное право на использование определенного земельного участка, пишет agronews.ua.

Статья 9 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает, что арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка в случае его продажи, при условии, что он оплатит цену, по которой он продается.

Если, согласно закону, арендатор не может приобретать в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, он имеет право, в порядке, определенном Земельным кодексом Украины, передать свое преимущественное право другому лицу, имеющему право приобретать в собственность такой участок.

При продаже земельного участка на земельных торгах реализация преимущественного права покупки осуществляется на условиях и в порядке, определенных статьями 135–139 Земельного кодекса Украины.

Обязанности арендодателя:

• Арендодатель обязан в письменном виде уведомить арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием цены и других условий продажи.
• Если участок продается на земельных торгах, арендатор уведомляется об этом в порядке, определенном ст. 135 ЗКУ.
• В случае продажи участка сельскохозяйственного назначения (кроме торгов) арендатор сообщается согласно ст. 130-1 ЗКУ.

Если арендатор отказывается от преимущественного права, к новому владельцу переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Арендатор может приобрести находящийся в аренде участок при условии согласия арендодателя на его продажу.

При продаже на торгах согласие арендодателя считается предоставленным через принятие решения организатором торгов и заключение договора купли-продажи.

Особенности эмфитевзиса:

Если земельный участок передан в аренду лицом, владеющим правом эмфитевзиса, арендатор не имеет преимущественного права на выкуп такого участка.

Статья 10 ЗУ «Об аренде земли» определяет, что передача в аренду земельного участка не является основанием для прекращения или изменения ограничений (обременений) или прав третьих лиц на него.

Если есть запись о вещном праве и стороны договорились о прекращении договора:

Необходимо подготовить, подписать и зарегистрировать соглашение о досрочном прекращении действия договора аренды или эмфитевзиса.

Государственный регистратор при регистрации проверяет полномочия представителя арендатора, если это юридическое лицо.

Антирейдерское законодательство:

В связи со вступлением в силу Закона Украины № 2255-IX от 12.05.2022:

• Учредитель ФХ или ООО должен предоставить директору разрешение на подписание соглашения о досрочном прекращении договора аренды земельного участка.
• Установлено, что сделка о расторжении договора аренды земли сельскохозяйственного назначения, если арендатором является юридическое лицо, считается значительной и требует согласия общего собрания участников.

Список документов

От продавца:

• Паспортные данные
• Правоустанавливающий документ
• Банковские реквизиты
• Выписка о НГО
• Выписка из ГЗК с данными Реестра вещных прав
• Экспертная оценка

От покупателя:

• Паспортные данные
• Свидетельство о браке (если покупатель в браке)
• Паспортные данные супруга (если покупатель в браке)
• Документы, подтверждающие происхождение средств (заработная плата, подарок и т.п.)

Расходы на нотариальные действия обычно платит покупатель, хотя стороны могут договориться о другом порядке оплаты или разделении расходов.