Де вигідніше купувати житло на вторинному ринку: нові дані про ціни та доступність квартир

Майже по всій країні ціни на вторинне житло йдуть угору. Виняток становить лише Запоріжжя, де вартість квартир знижується. Водночас на ринку зберігається суттєвий регіональний розрив у цінах. Попри загальне подорожчання житла, його доступність у середньому покращується – співвідношення вартості квартир до середньої зарплати поступово знижується. Винятком залишаються міста з найвищим зростанням цін: там індекс доступності за рік, навпаки, погіршився. Про це повідомляє Delo.ua з посиланням на аналітичний звіт ЛУН.

Попри складну енергетичну ситуацію та військові ризики, інтерес українців до купівлі квартир зберігся. У періоди найбільших локдаунів попит тимчасово знижувався, однак після стабілізації швидко повертався до звичного рівня. Нині ринок більше реагує на сезонні фактори, ніж на військові ризики. Водночас енергетична ситуація змусила українців активніше придивлятись до приватних будинків – з січня 2026 року інтерес до них інтенсивно зростає і наразі є найбільшим за два роки.

Вторинний ринок демонструє зростання цін на квартири усіх габаритів – 1-кімнатні, 2-кімнатні, 3-кімнатні.

Ціни на однокімнатні квартири

У сегменті однокімнатних квартир найбільше річне зростання цін зафіксовано в Тернополі: станом на 1 квітня 2026 року вони подорожчали на 37% і досягли в середньому $50 тис.

Друге місце за темпами зростання посіла Одеса – тут ціни піднялися на 25%, до $49,5 тис. Також активно дорожчають квартири в Рівному: за рік вони зросли на 20% і в середньому коштують $57 тис.

Водночас у відсотковому вимірі помітне подорожчання зафіксовано й в інших містах: у Хмельницькому, Чернівцях і Вінниці (+14% за рік), Луцьку (+13%) та Івано-Франківську (+9%). При цьому темпи зростання у традиційно популярних західних містах і столиці були стриманішими: у Києві ціни підвищилися на 11%, у Львові – на 10%, а в Ужгороді — лише на 5%.

Така динаміка може свідчити про поступове зміщення попиту з найдорожчих і найпопулярніших західних міст до сусідніх, більш доступних, але теж відносно безпечних локацій.

Водночас трійка міст із найдорожчими однокімнатними квартирами вже кілька років залишається незмінною – це Київ, Львів та Ужгород. Хоча вони періодично змінюються позиціями, за підсумками першого кварталу 2026 року лідером став Львів із середньою ціною $71,6 тис. Друге місце посів Київ ($70 тис.), а третє – Ужгород ($67 тис.).

Для порівняння, наприкінці першого кварталу 2025 року також лідирував Львів ($65 тис.), далі йшли Ужгород ($64 тис.) і Київ ($63 тис.).

У східних регіонах ситуація виглядає інакше. На початку квітня в Запоріжжі зафіксували суттєве падіння цін на однокімнатні квартири – на 14% у річному вимірі. У Дніпрі, навпаки, відбулося незначне зростання – приблизно на 3%. У Сумах і Чернігові середні ціни підвищилися на 6% і 8% відповідно, а в Харкові – близько на 10%.

Загалом така динаміка свідчить, що попит на однокімнатні квартири у східних та прифронтових містах залишається обмеженим.

Ціни на 2-кімнатні квартири

У сегменті двокімнатних квартир простежуються схожі тенденції, однак вони виражені ще сильніше. Найактивніше зростання цін зафіксовано в містах так званого “середнього заходу” України: у Тернополі середня вартість за рік зросла на 34%, у Чернівцях – на 20%, у Хмельницькому – на 15%, а в Івано-Франківську – на 12%. Для порівняння, у Львові ціни підвищилися на 8%, в Ужгороді – на 7%, а в Києві – на 10%.

Помітне подорожчання також зафіксовано в Кропивницькому та Сумах, де середня вартість двокімнатних квартир зросла на 20% і 23% відповідно. Водночас у Запоріжжі ціни, навпаки, знизилися на 8%. У Дніпрі вони залишилися практично без змін, а в Харкові зросли приблизно на 6%.

Найвищі середні ціни на двокімнатні квартири традиційно зберігаються у Києві, Львові та Ужгороді. Станом на 1 квітня 2026 року вони становлять близько $110 тис., $100 тис. та $95,3 тис. відповідно. Для порівняння, торік ці показники були на рівні $100 тис., $92,5 тис. та $90 тис. відповідно.

Ціни на 3-кімнатні квартири

Нагадаємо, що рік тому середні ціни на трикімнатні квартири в найдорожчих містах виглядали так: у Києві – $148 тис., у Львові – $113 тис., в Ужгороді – $105 тис. Водночас у Чернівцях таке житло можна було придбати в середньому за $88 тис.

Зокрема, якщо порівняти Дніпро та Львів, то рік тому середня вартість однокімнатних квартир становила $33 тис. і $65 тис. відповідно (різниця $32 тис. або 97%). Для двокімнатних – $45 тис. проти $92,5 тис. (різниця $47 тис. або 105%), для трикімнатних – $60 тис. і $113 тис. (різниця $53 тис. або 88%).

Станом на зараз цей розрив збільшився: однокімнатні коштують у середньому $34 тис. у Дніпрі та $71,6 тис. у Львові (різниця $37,6 тис. або 110%), двокімнатні – $45 тис. проти $100 тис. (різниця $55 тис. або 122%), трикімнатні – $61,8 тис. і $126 тис. відповідно (різниця $64 тис. або 103%).

Індекс доступності житла

Аналітики звертають увагу на індекс доступності житла – співвідношення середньої зарплати до вартості нерухомості. За рік цей показник покращився лише в тих містах, де ціни зростали помірними темпами.

За даними ЛУН та Work.ua, наприкінці березня 2026 року в Києві для купівлі середньої однокімнатної квартири потрібно 7,6 річних зарплат, тоді як рік тому – близько 8 років (-5%). У Львові показник також дещо знизився – до 8,8 року проти 9,1 роком раніше (-2%).

Водночас у Тернополі ситуація погіршилася: індекс доступності зріс на 20% – нині на придбання однокімнатної квартири потрібно в середньому 7,1 року доходів, тоді як торік було 6,1 року.

Очікувано, найдоступніше житло зосереджене у містах, наближених до зони бойових дій. Зокрема, у Запоріжжі та Херсоні вартість однокімнатної квартири відповідає 2,6 та 2,4 річних доходів відповідно, у Миколаєві – 3,3 року, а в Харкові – 3,4 року.

Нагадаємо, 54% українців планують купівлю нерухомості у 2026 році або впродовж наступних п’яти років. Ще 23% планують купівлю житла просто зараз, щоб випередити зростання цін.