Землі оптового ринку сільськогосподарської продукції та проблематика визначення їх «правильного» цільового призначення

Оптовий ринок сільськогосподарської продукції (ОРСГП) за своєю правовою природою є інфраструктурним «вузлом» аграрного ринку, покликаним забезпечувати оптовий обіг продукції, її концентрацію та скорочення логістичних втрат. У період воєнного стану стійкість таких «вузлів» напряму залежить від юридичної визначеності механізму регулювання земель оптових ринків сільськогосподарської продукції, які є фактичним і правовим базисом аграрного бізнесу.

Водночас правове забезпечення статусу цих земель досі має фрагментарний характер: спеціальний Закон України «Про оптові ринки сільськогосподарської продукції» приділяє земельному аспекту фактично лише статтю 12, яка загально відсилає до «порядку, визначеного законом», а Земельний кодекс України (ЗК України) не встановлює спеціальних правил щодо обігу таких земель. Це створює передумови для судових спорів і підвищеної уваги правоохоронних органів до товаровиробників, що може істотно впливати або навіть блокувати господарську діяльність. Однією з ключових причин спорів є проблема визначення цільового призначення земель оптових ринків сільськогосподарської продукції.

1) Чому «код КВЦПЗ» має вирішальне значення

Використання земельної ділянки за цільовим призначенням є прямим обов’язком землевласників та землекористувачів, а правовий режим категорії земель, визначеної відповідно до статей 19–20 ЗК України, є визначальним при оцінці (не)цільового використання. Види цільового призначення формалізуються кодами Класифікатора (додаток 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру), а на практиці також застосовується поняття «виду використання» як конкретної мети надання земельної ділянки, зазначеної у рішенні органу-розпорядника.

2) Зміна цільового призначення і «вид використання»: особливості для земель сільськогосподарського призначення

ЗК України передбачає імперативну процедуру зміни категорії/виду цільового призначення земель державної або комунальної власності через затвердження попередньо погодженого проєкту землеустрою, але процедури зміни лише «виду використання» без зміни категорії чинним законодавством не встановлено. Це прямо зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 925/929/19.

Для земель сільськогосподарського призначення діє більш суворе правило: використання – лише в межах вимог конкретного виду, визначеного статтями 31–37 ЗК України. Відтак будь-яка інфраструктура ОРСГП має бути юридично «прив’язана» до дозволеного виду використання в межах категорії земель сільськогосподарського призначення.

3) Цільове та функціональне призначення землі: не тотожні категорії

Цільове призначення земельної ділянки є елементом її правового режиму у земельному праві (категорія/вид використання за КВЦПЗ), тоді як функціональне призначення є категорією містобудівної документації (генплан, план зонування, ДПТ), яка визначає планувальну організацію та допустимі напрями забудови/використання територій у межах населеного пункту.

Верховний Суд (КАС) сформулював правовий висновок, що ці поняття не є тотожними: «функціональне призначення території не є тотожним цільовому призначенню земельної ділянки», а встановлення відповідності між ними «не свідчить про їх тотожність», оскільки це різні правові категорії, що регулюються різним законодавством (постанови від 02.12.2021 у справі № 640/23893/19 та від 13.04.2022 у справі № 826/1754/18; підтверджено також у справах № 640/4844/22, № 420/21826/21).

Касаційний господарський суд у постанові від 17.04.2025 у справі № 924/25/24 аналізував зміну цільового призначення приватної ділянки і прямо виходив із того, що власник, зокрема, спирається на витяг із містобудівної документації щодо функціональних зон; суд відзначив можливість зміни за певною процедурною моделлю, передбаченою перехідними положеннями, та оперував логікою “узгодженості” із містобудівними рішеннями.

Для вибору правильного КВЦПЗ: якщо два коди «ніби підходять» суди зазвичай надають перевагу тому, який не конфліктує з функціональною зоною, особливо у разі розташування земельної ділянки у межах населеного пункту.

4) Логіка охорони земель с/г призначення і ризики «несільськогосподарського» використання

Земельне законодавство виходить із того, що використання земель сільськогосподарського призначення під несільськогосподарські цілі пов’язане з вилученням (втратою) с/г угідь та необхідністю компенсаційних механізмів. Верховний Суд (КГС) у справі № 925/295/18 зазначав, що втрати сільськогосподарського виробництва підлягають відшкодуванню, зокрема, у разі використання с/г угідь для цілей, не пов’язаних із веденням сільського господарства.

З огляду на це, забудова земель с/г призначення об’єктами громадського чи житлового призначення потенційно:

• веде до втрати угідь та/або до необхідності зміни цільового призначення і проходження спеціальних процедур;
• може супроводжуватися зняттям/порушенням родючого шару, що вимагає дотримання спеціальних вимог охорони земель та ґрунтів;
• обумовлює застосування механізмів відшкодування втрат як інструменту компенсації суспільної шкоди від вилучення угідь.

Водночас розміщення інфраструктури ОРСГП на ділянках із кодом 01.12 може розглядатися як легально закладений різновид використання у межах категорії «землі с/г призначення» і, за задумом законодавця, спрямоване на забезпечення аграрної логістики та збуту без «перетворення» таких земель на житлову/громадську забудову у сенсі цільового призначення.

Висновок. Проблема вибору «правильного» коду виду цільового призначення земель для ОРСГП лежить на стику земельного та містобудівного регулювання і потребує доведення юридичної визначеності через первинні документи формування ділянки та належні кадастрові відомості. У наступній статті наведено практичні критерії перевірки коректності коду КВЦПЗ і механізми виправлення помилок у ДЗК.