Ринок нерухомості: як змінилися ціни на квартири за рік

Український ринок нерухомості у 2025 році продемонстрував стійкість, адаптувавшись до викликів воєнного часу. Помірна реакція на обстріли та блекаути поступилася місцем чутливості до фінансування пільгових програм.

Головними тенденціями року стали зростання цін, пожвавлення попиту та регіональне відновлення, що перевернуло ситуацію на прифронтових ринках, йдеться у дослідженні ЛУН.

Поворотний момент: відновлення сходу та півдня

У 2025 році ринки відносно безпечних, але наближених до фронту регіонів (Харків, Суми, Одеса) почали відновлюватися після значного ослаблення. Якщо минулого року в Харкові оренда ледь трималася на межі 4 тис. грн, то цього року орендні ставки пішли вгору, а падіння вторинки змінилося зростанням. В Одесі оренда однокімнатних квартир зросла майже вдвічі, показавши річний приріст на 18%. Це свідчить про вихід ринку на новий етап, коли східні та південні регіони починають зростати.

Вплив державних інструментів

Стійкість ринку значною мірою зумовлена державними програмами:

єОселя: З початку роботи видано понад 21 тис. кредитів (на суму 31 млрд грн). У 2025 році програма активно впливала на первинний ринок, забезпечивши видачу понад 4,3 тис. кредитів саме на житло від забудовників (готове або те, що будується).
єВідновлення: Найбільш відчутний вплив на вторинний ринок. 28 тис. родин отримали житлові сертифікати на 40 млрд грн, причому понад 18,6 тис. сімей вже придбали нове житло.

На жаль, сегмент оренди все ще мінімально підтримується державою через небажання орендодавців легалізовувати доходи.

Вторинний ринок: Львів випередив Київ

Ціни на вторинному ринку стрімко зростали майже по всій країні. Найбільше подорожчали двокімнатні квартири, що, ймовірно, підтверджує активну інтеграцію ВПО, які шукають сімейне житло.

Рекордсмени зростання (1-кімнатні): Тернопіль (+21%), Одеса та Рівне (+18%). Навіть у Києві та Чернігові зростання склало +11%.

Регіональний дисбаланс: Розрив між цінами на заході та сході країни збільшився і сягає 2–4 разів (від $20 тис. у Миколаєві до $68 тис. у Львові). Зниження середньої вартості 1-кімнатних зафіксовано лише у Миколаєві (-5%) та Запоріжжі (-6%).

Лідер за ціною: Львів ($68 тис.) зберіг лідерство у середній вартості 1-кімнатних квартир, випередивши Київ ($66,5 тис.).

Швидкість угод: Покупці перестали відкладати рішення, що призвело до суттєвого скорочення терміну експозиції квартир. У Львові цей термін знизився з 62 до 34 днів, а в Києві — з 65 до 50 днів.

Первинний ринок: зростання активності забудовників

Собівартість будівництва зростає (особливо через оплату праці), що штовхає ціни на первинці вгору.

Найдорожчі новобудови: Львів ($58,6 тис. грн/м²), Київ ($55,3 тис. грн/м²). Одеса ($47,1 тис. грн/м²) вперше витіснила Ужгород з трійки лідерів.

Збільшення проєктів: Активність девелоперів різко зросла. У Києві та області кількість нових проєктів збільшилася на 85% порівняно з минулим роком. У Львові за рік відкрилися продажі в 63 нових ЖК.

Повернення інвесторів: Зросла кількість запитів на “пакетні” покупки, що свідчить про поступове повернення інвестиційного інтересу.

Доступність житла: Незважаючи на зростання цін, доступність житла підвищилась: співвідношення середньої вартості 1-кімнатної квартири до річної зарплати знизилося. У Києві “на квартиру” тепер потрібно 7,5 середніх річних зарплат (проти 8,2 минулого року), а у Львові — 8,5 (проти 9,6 минулого року).