Рынок недвижимости: как изменились цены на квартиры за год

Украинский рынок недвижимости в 2025 году продемонстрировал устойчивость, адаптировавшись к вызовам военного времени. Умеренная реакция на обстрелы и блэкауты уступила место чувствительности к финансированию льготных программ.

Главными тенденциями года стали рост цен, оживление спроса и региональное восстановление, что перевернуло ситуацию на прифронтовых рынках, говорится в исследовании ЛУН.

Возвратный момент: восстановление востока и юга

В 2025 г. рынки относительно безопасных, но приближенных к фронту регионов (Харьков, Сумы, Одесса) начали восстанавливаться после значительного ослабления. Если в прошлом году в Харькове аренда едва держалась на грани 4 тыс. грн, то в этом году арендные ставки пошли вверх, а падение вторички сменилось ростом. В Одессе аренда однокомнатных квартир выросла почти вдвое, показав годовой прирост на 18%. Это свидетельствует о выходе рынка на новый этап, когда восточные и южные регионы начинают расти.

Влияние государственных инструментов

Устойчивость рынка в значительной степени обусловлена ​​государственными программами:

• еОселя: С начала работы выдано более 21 тыс. кредитов (на сумму 31 млрд грн). В 2025 году программа активно влияла на первичный рынок, обеспечив выдачу более 4,3 тыс. кредитов именно на жилье от застройщиков (готовое или строящееся).
  еВосстановление: Наиболее ощутимое влияние на вторичный рынок. 28 тыс. семей получили жилищные сертификаты на 40 млрд грн, причем более 18,6 тыс. семей уже приобрели новое жилье.

К сожалению, сегмент аренды все еще минимально поддерживается государством из-за нежелания арендодателей легализовывать доходы.

Вторичный рынок: Львов опередил Киев

Цены на вторичном рынке стремительно росли почти по всей стране. Больше всего подорожали двухкомнатные квартиры, что, вероятно, подтверждает активную интеграцию ВПЛ, ищущих семейное жилье.

Рекордсмены роста (1-комнатные): Тернополь (+21%), Одесса и Ровно (+18%). Даже в Киеве и Чернигове рост составил +11%.

Региональный дисбаланс: Разрыв между ценами на западе и востоке страны увеличился и достигает 2-4 раз (от $20 тыс. в Николаеве до $68 тыс. во Львове). Снижение средней стоимости 1-комнатных зафиксировано только в Николаеве (-5%) и Запорожье (-6%).

Лидер по цене Львов ($68 тыс.) сохранил лидерство в средней стоимости 1-комнатных квартир, опередив Киев ($66,5 тыс.).

Скорость сделок. Покупатели перестали откладывать решение, что привело к существенному сокращению срока экспозиции квартир. Во Львове этот срок снизился с 62 до 34 дней, а в Киеве – с 65 до 50 дней.

Первичный рынок: рост активности застройщиков

Себестоимость строительства растет (особенно из-за оплаты труда), что толкает цены на первичке вверх.

Самые дорогие новостройки: Львов ($58,6 тыс. грн/м²), Киев ($55,3 тыс. грн/м²). Одесса ($47,1 тыс. грн/м²) впервые вытеснила Ужгород из тройки лидеров.

Активность девелоперов резко возросла. В Киеве и области количество новых проектов увеличилось на 85% по сравнению с прошлым годом. Во Львове за год открылись продажи в 63 новых ЖК.

Возврат инвесторов: Возросло количество запросов на “пакетные” покупки, что свидетельствует о постепенном возврате инвестиционного интереса.

Доступность жилья. Несмотря на рост цен, доступность жилья повысилась: соотношение средней стоимости 1-комнатной квартиры к годовой зарплате снизилось. В Киеве “на квартиру” теперь нужно 7,5 средних годовых зарплат (против 8,2 в прошлом году), а во Львове – 8,5 (против 9,6 в прошлом году).