Квартира з боргами за комуналку: чи повинен новий власник їх сплачувати?

Новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку їх сплати. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 201/11406/20.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що позивач звернулася до суду з позовом до Комунального підприємства про захист прав споживача.

В обґрунтування позову зазначала, що придбала квартиру. Після придбання квартири на її поштову адресу надійшла досудова вимога про сплату заборгованості за послуги з теплопостачання у розмірі 50 204, 54 грн.

Враховуючи, що за чотири дні володіння квартирою вона не отримувала послуг із теплопостачання на таку суму, то очевидно, що це борг попередніх власників квартири. Згодом вона звернулася до відповідача із заявою про виключення з обліку по особовому рахунку заборгованості попередніх власників квартири за період до 4 вересня 2020 року, на яку отримала відповідь про відсутність можливості списання боргів за спожиті житлово-комунальні послуги відповідно до роз`яснювального листа Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 17 травня 2007 року № 12/1-54 та про те, що споживач зобов`язаний інформувати виконавця комунальних послуг про зміну власника житла відповідно до пункту 11 частини 2 статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Водночас КП «Т» ДМР визнало, що вона своєчасно проінформувала про зміну власника квартири.

Також у відповіді КП «Т» ДМР визнало, що заборгованість за надані послуги центрального теплопостачання у розмірі 50 204, 54 грн виникла з вини попередніх власників.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, у задоволенні позову відмовлено.

Суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позову, виходили з відсутності підстав вважати, що наявність заборгованості колишнього власника квартири на особовому рахунку порушує права та інтереси позивача, яка є власником квартири, і якою не доведено, що на час розгляду справи у суді відповідачем порушуються її права, як споживача комунальних послуг. Крім того, суди зазначили, що чинним законодавством не визначено механізму списання боргів за отримані житлово-комунальні послуги.

Висновок Верховного Суду

ВС підкреслив, що новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майно, тому за відсутності відповідної умови в договорі про відчуження нерухомого майна вимоги до нового власника про стягнення заборгованості за отриманими комунальними послугами попереднього власника є безпідставними.

Оскільки договір купівлі-продажу від 4 вересня 2020 року, на підставі якого позивач набула у власність квартиру, не містить застережень про переведення боргу попереднього власника й не містить згоди кредитора на таку заміну, що узгоджується з положеннями статті 520 ЦК України (заміна боржника у зобов`язанні), тому вимоги КП «Теплоенерго» ДМР, сформульовані у претензіях про сплату 50 204,54 грн та скеровані до позивача як нового власника, є безпідставними.

ВС наголосив, що позивач не вчиняла правочинів щодо прийняття боргу з оплати послуг за теплопостачання попередніх власників вказаної квартири. На позивача не може бути покладено обов’язок зі сплати заборгованості за послуги теплопостачання, надані відповідачем попереднім власникам, що нараховані до 4 вересня 2020 року, тобто укладення нею договору купівлі-продажу квартири.

Оскільки позивач заперечувала проти вимог відповідача щодо наявності заборгованості, які сформульовані у претензіях, а відповідач належним чином не відреагував на звернення позивача та не звернувся з вимогами до попереднього власника квартири, а лише посилався на відсутність механізму списання боргів за спожиті комунальні послуги, вимога позивача про зобов`язання КП «Т» ДМР виключити з обліку по її особовому рахунку заборгованості попередніх власників квартири за період до 4 вересня 2020 року є обґрунтованою та відповідає критеріям ефективного судового захисту, оскільки задоволення такої вимоги відновлює порушені права позивача та встановлює між сторонами правову визначеність, яка полягає у підтвердженні відсутності заборгованості позивача перед відповідачем.

За таких обставин суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, не визначившись у достатній мірі із нормами матеріального права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, дійшов помилкових висновків про необґрунтованість вимог позивача.

Верховний Суд скасував рішення суду першої та апеляційної інстанції і ухвалив нове рішення про задоволення позову.