Квартира с долгами за коммуналку: должен ли новый собственник платить?

Об этом заявил Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда по делу № 201/11406/20 .

Обстоятельства дела

Из материалов дела известно, что истец обратилась в суд с иском к Коммунальному предприятию о защите прав потребителя.

В обоснование иска отмечала, что купила квартиру. После приобретения квартиры в ее почтовый адрес поступило досудебное требование об уплате задолженности за услуги по теплоснабжению в размере 50 204,54 грн.

Учитывая, что за четыре дня владения квартирой она не получала услуг по теплоснабжению на такую сумму, очевидно, что это долг предыдущих владельцев квартиры. Впоследствии она обратилась к ответчику с заявлением об исключении из учета по лицевому счету задолженности предыдущих владельцев квартиры за период до 4 сентября 2020 года, на которую получила ответ об отсутствии возможности списания долгов за потребленные жилищно-коммунальные услуги в соответствии с разъяснительным письмом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 17 мая 2007 года № 12/1-54 и о том, что потребитель обязан информировать исполнителя коммунальных услуг об изменении собственника жилья в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» . В то же время, КП «Т» ДМР признало, что она своевременно проинформировала об изменении собственника квартиры.

Также в ответе КП «Т» ДМР признало, что задолженность за предоставленные услуги центрального теплоснабжения в размере 50 204,54 грн возникла по вине предыдущих собственников.

Решением суда первой инстанции, оставленным по-прежнему постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Суды предыдущих инстанций, отказывая в удовлетворении иска, исходили из отсутствия оснований считать, что наличие задолженности бывшего собственника квартиры на лицевом счете нарушает права и интересы истца, являющейся собственником квартиры, и которой не доказано, что при рассмотрении дела в суде ответчиком нарушаются ее права как потребителя коммунальных услуг. Кроме того, суды отметили, что действующим законодательством не определен механизм списания долгов за полученные жилищно-коммунальные услуги.

Заключение Верховного суда

ВС подчеркнул, что новый собственник имущества не обязан возвращать долги предыдущему собственнику, если суд установит, что он не брал на себя долг их уплаты. Договоры о предоставлении услуг не обременяют имущество, поэтому при отсутствии соответствующего условия в договоре об отчуждении недвижимого имущества требования к новому собственнику об удержании задолженности за полученными коммунальными услугами предыдущего собственника безосновательны .

Поскольку договор купли-продажи от 4 сентября 2020 года, на основании которого истец приобрела в собственность квартиру, не содержит оговорок о переводе долга предыдущего владельца и не содержит согласия кредитора на такую замену, что согласуется с положениями статьи 520 ГК Украины (замена должника в обязательств , поэтому требования КП «Теплоэнерго» ДМР, сформулированные в претензиях об уплате 50 204,54 грн и направлены к истцу как нового собственника, безосновательны.

ВС подчеркнул, что истец не совершала сделки по принятию долга по оплате услуг за теплоснабжение предыдущих владельцев указанной квартиры. На истца не может быть возложена обязанность по уплате задолженности за услуги теплоснабжения, предоставленные ответчиком предыдущим собственникам, начисленным до 4 сентября 2020 года, то есть заключение ею договора купли-продажи квартиры.

Поскольку истец возражала против требований ответчика относительно наличия задолженности, которые сформулированы в претензиях, а ответчик должным образом не отреагировал на обращение истца и не обратился с требованиями к предыдущему владельцу квартиры, а только ссылался на отсутствие механизма списания долгов за потребленные коммунальные услуги, требование истца о обязательство КП «Т» ДМР исключить из учета по ее лицевому счету задолженности предыдущих владельцев квартиры за период до 4 сентября 2020 года обоснованной и отвечает критериям эффективной судебной защиты, поскольку удовлетворение такого требования восстанавливает нарушенные права истца и устанавливает между сторонами правовую определенность, которая заключается в подтверждении отсутствия задолженности истца перед ответчиком.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, с заключением которого согласился и апелляционный суд, не определившись в достаточной степени с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, пришел к ложным выводам о необоснованности требований истца.

Верховный Суд упразднил решение суда первой и апелляционной инстанции и принял новое решение об удовлетворении иска.