Юридичні пастки при купівлі квартири: що варто знати у 2025 році

Журналісти сайту Новини. Live розповіли, в яких випадках квартира залишається «на папері вашою», але юридично — ні.

Зазначається, що в 2025 році реєстр нерухомості працює, але не ідеально. Не всі зміни фіксуються миттєво, а деякі архівні документи зникли або були пошкоджені під час бойових дій. Це створює лазівки для махінацій: нерухомість продають за підробленими або неактуальними паперами.

Щоб зменшити ризики, варто:

• перевірити повну історію власності квартири;
• звернути увагу на кількість змін власників у короткий проміжок часу;
• переконатися, що документи не містять виправлень або слідів втручання;
• замовити незалежну юридичну перевірку у фахівця з нерухомості.

Підвищена обережність потрібна у випадках, коли квартира отримана у спадщину нещодавно. Якщо з моменту вступу у спадщину ще не минув строк на оскарження, будь-яка угода може бути поставлена під сумнів. Те саме стосується квартир, що перебувають під арештом або є предметом судового розгляду.

Додатково варто:

• перевірити квартиру в Державному реєстрі обтяжень;
• знайти інформацію про власника або саму квартиру у судовому реєстрі (reyestr.court.gov.ua);
• поставити уточнювальні запитання продавцеві — наприклад, коли та як квартира набута у власність;
• уникати квартир, щодо яких відкрито спадкову справу менш ніж пів року тому.

Іноді квартира формально належить продавцю, але юридично він не має повноважень самостійно укладати угоду.

Перед укладенням договору необхідно перевірити:

• документи, що підтверджують повноваження продавця;
• довідку про склад зареєстрованих у квартирі осіб;
• наявність дозволів органів опіки (якщо це передбачено);
• чи не передано квартиру в управління, оренду або довірче володіння.

Квартира може бути юридично продана, але фактично залишитися «окупованою» людьми, які мають право проживання. Це особливо ризиковано, якщо мова йде про:

• дітей до 18 років;
• літніх осіб, які не мають іншого житла;
• осіб, які перебувають за кордоном або у ЗСУ;
• зареєстрованих без строку (без рішення суду про виселення).

У договорі купівлі-продажу бажано чітко зафіксувати, що:

• продавець зобов’язується виписати всіх осіб до моменту переходу права;
• покупець має право скасувати угоду, якщо це не буде виконано.

Один із небезпечних сценаріїв — продаж житла за довіреністю. Навіть нотаріально посвідчена довіреність може бути відкликана або підроблена. У таких випадках справжній власник може згодом оскаржити угоду.

Щоби мінімізувати ризики:

• перевірте дату та обсяг повноважень у довіреності;
• з’ясуйте, чи чинна вона на день укладення угоди;
• переконайтеся, що вона внесена до реєстру нотаріальних дій;
• по можливості — наполягайте на особистій присутності власника.

Також має насторожити ситуація, коли продавець сильно поспішає або пропонує суттєву знижку «якщо прямо зараз». Це типова ознака шахрайських схем із подвійними або трійними продажами.