Юридические ловушки при покупке квартиры: что следует знать в 2025 году

Журналисты сайта Новости. Live рассказали, в каких случаях квартира остается «на бумаге вашей», но юридически нет.

Отмечается, что в 2025 году регистр недвижимости работает, но не идеально. Не все изменения фиксируются мгновенно, а некоторые архивные документы исчезли или повреждены во время боевых действий. Это создает лазейки для махинаций: недвижимость продают по поддельным или неактуальным бумагам.

Чтобы уменьшить риски, следует:

• проверить полную историю собственности квартиры;
• обратить внимание на количество смен владельцев в короткий промежуток времени;
• убедиться, что документы не содержат поправок или следов вмешательства;
• заказать независимую юридическую проверку у специалиста по недвижимости.

Повышенная осторожность требуется в тех случаях, когда квартира получена в наследство недавно. Если с момента вступления в наследство еще не истек срок обжалования, любое соглашение может быть подвергнуто сомнению. То же касается квартир, находящихся под арестом или являющихся предметом судебного разбирательства.

Дополнительно следует:

• проверить квартиру в Государственном реестре обременений;
• найти информацию о владельце или самой квартире в судебном реестре (reyestr.court.gov.ua);
• задать уточняющие вопросы продавцу, например, когда и как квартира приобретена в собственность;
• избегать квартир, в отношении которых открыто наследственное дело менее полугода назад.

Иногда квартира формально принадлежит продавцу, но юридически у него нет полномочий самостоятельно заключать сделку.

Перед заключением договора необходимо проверить:

• документы, подтверждающие полномочия продавца;
• справку о составе зарегистрированных в квартире лиц;
• наличие разрешений органов опеки (если это предусмотрено);
• не передано квартиру в управление, аренду или доверительное владение.

Квартира может быть юридически продана, но фактически остаться «оккупированной» людьми, имеющими право на жительство. Это особенно рискованно, если речь идет о:

• детей младше 18 лет;
• пожилых лиц, не имеющих другого жилья;
• лиц, находящихся за границей или в ВСУ;
• зарегистрированных без срока (без решения суда о выселении).

В договоре купли-продажи желательно четко зафиксировать, что:

продавец обязуется выписать всех лиц к моменту перехода права;
покупатель имеет право расторгнуть сделку, если это не будет выполнено.

Один из опасных сценариев — продажа жилья по доверенности. Даже нотариально удостоверенная доверенность может быть отозвана или подделана. В таких случаях настоящий владелец может впоследствии обжаловать сделку.

Чтобы минимизировать риски:

• проверьте дату и объем полномочий в доверенности;
• выясните, действует ли она на день заключения сделки;
• убедитесь, что она внесена в реестр нотариальных действий;
• по возможности — настаивайте на личном присутствии владельца.

Также должна быть насторожена ситуация, когда продавец сильно спешит или предлагает существенную скидку «если прямо сейчас». Это типичный признак мошеннических схем с двойными или тройными продажами.

По материалам: Novyny.live