Як набути право власності на іпотечне майно шляхом позасудового врегулювання?

Згідно зі ст. 35 Закону України «Про іпотеку» в разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги, – пояснює адвокат Геннадій Анастасов.

Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає йому застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються:

1) умови, в разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; 2) порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; 3) прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 року, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу;

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов’язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб’єктом оціночної діяльності, станом на дату, не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Серед способів звернення стягнення на предмет іпотеки (на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя) найбільш привабливим є спосіб, передбачений ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а саме Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Водночас, цей спосіб є й найбільш ризикованим з точки зору скасування реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем у разі звернення іпотекодавця до суду з відповідною позовною вимогою. Знизити ризик скасування судом реєстрації права власності, набутої в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», можливо лише в разі дотримання відповідальними працівниками іпотекодержателя вимог до змісту застереження, яке буде мати юридичну силу лише в разі відповідності положенням ч. 4 ст. 36 Закону України «Про іпотеку».

Тому, обирючи такий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, як звернення стягнення згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, або згідно із застереженням в іпотечному договорі, слід своєчасно та належним чином повідомляти іпотекодавця про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Доцільно поштові відправлення надсилати позичальнику (боржнику) та іпотекодавцю цінними листами з описами вкладення та повідомленнями про вручення. Лише після підтвердження наявності письмових доказів отримання особисто іпотекодавцем повідомлення про вручення можна через тридцять днів подавати нотаріусу або іншому державному реєстратору документи для проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.