Дефіцит штовхає ціни: попит на житло зростає швидше за темпи будівництва

Відновлення та локальний бум

Протягом січня-жовтня 2025 року продажі стартували у 187 нових житлових комплексах по всій Україні, що на 10% більше, ніж роком раніше.

Особливе відновлення спостерігається у столичному регіоні. У Києві та області приріст нових проєктів майже повернувся до довоєнних показників і становить +61−70% (37−39 нових ЖК або черг). Бронювання лотів у нових комплексах часто сягає 25−40% вже в перші тижні після запуску.

Зміна структури продажів: Обережність домінує

Незважаючи на масовий вихід нових ЖК, покупці стали набагато обережнішими:

• Інвестиції «на котловані»: Частка угод на ранньому етапі будівництва (етап котловану) в Україні сьогодні становить лише 10−15%. Це у 2−3 рази менше, ніж у 2020−2021 роках, коли ранні угоди сягали 40%.
• Пріоритет готовності: Близько 85% угод укладаються на об’єктах із максимальною готовністю або близьких до завершення будівництва.

Проте, як зазначають аналітики, саме ті інвестори, які не побоялися зайти в проєкт на ранньому етапі, отримують найбільший фінансовий виграш: +40−60% до вартості квадратного метра до моменту введення об’єкта в експлуатацію.

Ключовий чинник: Структурний дефіцит

Основна причина зростання цін — катастрофічне скорочення обсягів будівництва після лютого 2022 року. За період з лютого 2022 до жовтня 2025 року в Україні стартувало лише 700−800 нових ЖК. Для порівняння: у довоєнні 2018−2021 роки щорічно запускалося 300−400 новобудов.

Східні та південні регіони зіткнулися з майже повною зупинкою будівництва. Київщина та західні області частково компенсують просідання.

Проте цього недостатньо: навіть за стабільного попиту пропозиція все одно не встигає за потребами ринку, а забудовники обережні через брак фінансування, робочої сили та матеріалів. У результаті ціни ростуть «автоматично» — на 15−25% щорічно, незалежно від інфляції чи сезонності.

Аналітики прогнозують, що цей дефіцит житла лише посилиться у 2026−2027 роках.

«Структурний дефіцит пропозиції — ключовий чинник, що визначатиме динаміку цін у найближчі роки. Попит зростає швидше, ніж девелопери відновлюють темпи будівництва. У цих умовах інвестиції на ранніх етапах стають найприбутковішою стратегією», — зазначають у експерти.