Дефицит толкает цены: спрос на жилье растет быстрее темпов строительства

Восстановление и локальный бум

В течение января-октября 2025 года продажи стартовали в 187 новых жилых комплексах по всей Украине, что на 10% больше, чем годом ранее.

Особое восстановление наблюдается в столичном регионе. В Киеве и области прирост новых проектов почти вернулся к довоенным показателям и составляет +61-70% (37-39 новых ЖК или очередей). Бронирование лотов в новых комплексах часто достигает 25-40% уже в первые недели после запуска.

Изменение структуры продаж: Осторожность доминирует

Несмотря на массовый выход новых ЖК, покупатели стали гораздо более осторожными:

• Инвестиции «на котлованные»: Доля сделок на раннем этапе строительства (этап котлована) в Украине сегодня составляет лишь 10-15%. Это в 2-3 раза меньше, чем в 2020-2021 годах, когда ранние соглашения достигали 40%.
• Приоритет готовности: Около 85% сделок заключаются на объектах с максимальной готовностью или близких к завершению строительства.

Однако, как отмечают аналитики, именно те инвесторы, которые не побоялись зайти в проект на раннем этапе, получают наибольший финансовый выигрыш: +40-60% к стоимости квадратного метра к моменту ввода объекта в эксплуатацию.

Ключевой фактор: Структурный дефицит

Основная причина роста цен – катастрофическое сокращение объемов строительства после февраля 2022 года. За период с февраля 2022 по октябрь 2025 года в Украине стартовало только 700-800 новых ЖК. Для сравнения: в довоенные 2018-2021 годы ежегодно запускалось 300-400 новостроек.

Восточные и южные регионы столкнулись с почти полной остановкой строительства. Киевщина и западные области частично компенсируют проседание.

Однако этого недостаточно: даже при стабильном спросе предложение все равно не успевает по потребностям рынка, а застройщики осторожны из-за нехватки финансирования, рабочей силы и материалов. В результате цены растут «автоматически» — на 15-25% ежегодно, независимо от инфляции или сезонности.

Аналитики прогнозируют, что этот дефицит жилья только усилится в 2026-2027 годах.

«Структурный дефицит предложения — ключевой фактор, определяющий динамику цен в ближайшие годы. Спрос растет быстрее, чем девелоперы восстанавливают темпы строительства. В этих условиях инвестиции на ранних этапах становятся наиболее прибыльной стратегией», отмечают у эксперты.