Ціна на землю: що очікувати з 1 липня

Днями відкривається ринок сільськогосподарських земель. Це довгоочікувана подія для власників землі, орендарів, інвесторів та держави загалом. Уже створена правова база для проведення операцій купівлі-продажу. Залишається сподіватися, що з 1 липня запрацює і технічна частина – Державний земельний кадастр та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. У такому разі нотаріуси зможуть перевіряти землю, покупців та реєструвати права.

За оцінками орендарів, ринок не буде активним. Зараз готові продати землю лише 2,5% власників, але і з цього кола людей в перші роки дії ринку землі її продадуть не всі. Власники розраховують отримати занадто високу ціну, яка не відповідає українським реаліям. Скільки ж коштуватиме земля в Україні?

Для визначення справедливої вартості землі варто врахувати поточну орендну плату за землю (як дохід від розміщених інвестицій) та ставку за довгостроковими кредитами в іноземній валюті (як критерій оцінки використання коштів).

У 2020 році орендна плата за землю становила в Україні в середньому 3 425 грн за га, а ставка за довгостроковими кредитами в іноземній валюті – 6,7%.

Таким чином, середня вартість землі в Україні становить 51,2 тис грн за га. Проте це не означає, що власники паїв уже можуть множити цю суму на площу своїх ділянок та розраховувати її ціну.

Ціни в різних областях будуть різними. Вони залежатимуть від нормативної грошової оцінки та орендної плати, яка сформувалася в регіоні. Також ціна буде залежати від місця розташування земельної ділянки, якості ґрунтів та конкуренції.

У Київській області середня нормативна грошова оцінка 1 га землі становить 26,5 тис грн, середній розмір паю – 3,15 га, тому мінімальна ціна паю становитиме 83,8 тис грн. Ринкова ціна буде значно вищою. За даними УКАБ, орендна плата у 2020 році в цій області була найвищою в Україні – майже 5 тис грн за га.

За наведеною вище методикою, 1 га сільськогосподарської землі в Київській області буде коштувати в середньому 74,6 тис грн, середній пай – 235 тис грн.

Також серед лідерів за ціною землі – Вінницька, Тернопільська, Хмельницька, Черкаська та Чернігівська області. Гектар сільськогосподарської землі в цих областях у середньому коштуватиме 2,5 тис дол.

Найнижча ціна – у Волинській, Дніпропетровській, Донецькій, Запорізькій, Луганській і Херсонській областях – вона трохи перевищуватиме 1 тис дол за га.

Однак найбільше коштів від продажу землі отримають власники паїв у Луганській області, де середній розмір паю становить 8,71 га. Найдешевші паї будуть у Закарпатській та Івано-Франківській області, їх середній розмір – близько 1 га.

Купівлю землі будуть супроводжувати додаткові платежі: банківська комісія за безготівковий розрахунок, оплата нотаріальних та реєстраційних послуг.

Візьмімо середній пай площею 4 га з нормативною грошовою оцінкою 27,5 тис грн за га. Мінімальні витрати покупця на нотаріальні та реєстраційні дії з урахуванням передавання переважного права орендаря третій особі перевищать 5 тис грн.

Якщо новий власник та орендар відразу захочуть укласти договір оренди, то його реєстрація коштуватиме від 119 грн до майже 5 тис грн – залежно від терміновості реєстрації. Продавець такої ділянки повинен буде заплатити податок на дохід, держмито та військовий збір (7,5% ціни купівлі-продажу) у розмірі 8 250 грн.

Загалом супутні витрати щодо однієї ділянки можуть перевищити 13 тис грн, а при терміновості реєстрації прав – і 18 тис грн. Це середньозважені розрахунки, іноді витрати на здійснення операцій щодо однієї ділянки можуть сягати 1 тис дол.

Найбільше адміністративних витрат на 100 га матимуть люди, які купуватимуть землю в західних та центральних областях. Там розмір паю становить 1-3 га, тому це може бути сто окремих угод. На Луганщині таких угод буде близько 12.

Як бачимо, ринок землі з 1 липня буде не дуже активним. Він набере обертів лише з 2024 року, коли до торгів долучаться юридичні особи. Тоді і почне формуватися справедлива ціна. Наразі ж очікується, що зі стартом ринку ціни на землю в Україні будуть коливатися від 1 тис дол до 2,5 тис дол за га залежно від регіону.

Супутні витрати будуть значними і ляжуть переважно на плечі покупця.

Автор: ЕЛЛІНА ЮРЧЕНКО
експерт із земельних питань асоціації “Український клуб аграрного бізнесу”