Цена на землю: что ожидать с 1 июля

Днями открывается рынок сельскохозяйственных земель. Это долгожданное событие для владельцев земли, арендаторов, инвесторов и государства в целом. Уже создана правовая база для проведения операций купли-продажи. Остается надеяться, что с 1 июля заработает и техническая часть – Государственный земельный кадастр и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. В таком случае нотариусы смогут проверять землю, покупателей и регистрировать права.

По оценкам арендаторов, рынок не будет активным. Сейчас готовы продать землю лишь 2,5% владельцев, но и из этого круга людей в первые годы действия рынка земли ее продадут не все. Владельцы рассчитывают получить слишком высокую цену, которая не соответствует украинским реалиям. Сколько же будет стоить земля в Украине?

Для определения справедливой стоимости земли следует учесть текущую арендную плату за землю (как доход от размещенных инвестиций) и ставку по долгосрочным кредитам в иностранной валюте (в качестве критерия оценки использования средств).

В 2020 году арендная плата за землю составляла в Украине в среднем 3 425 грн за га, а ставка по долгосрочным кредитам в иностранной валюте – 6,7%.

Таким образом, средняя стоимость земли в Украине составляет 51,2 тыс грн за га. Однако это не означает, что владельцы паев уже могут умножать эту сумму на площадь своих участков и рассчитывать ее цену.

Цены в разных областях будут разными. Они будут зависеть от нормативной денежной оценки и арендной платы, которая сформировалась в регионе. Также цена будет зависеть от места расположения земельного участка, качества почв и конкуренции.

В Киевской области средняя нормативная денежная оценка 1 га земли составляет 26,5 тыс грн, средний размер пая – 3,15 га, поэтому минимальная цена пая составит 83,8 тыс грн. Рыночная цена будет значительно выше. По данным УКАБ, арендная плата в 2020 году в этой области была самой высокой в ​​Украине – почти 5 тыс грн за га.

По приведенной выше методике, 1 га сельскохозяйственной земли в Киевской области будет стоить в среднем 74,6 тыс грн, средний пай – 235 тыс грн.

Также среди лидеров по стоимости земли – Винницкая, Тернопольская, Хмельницкая, Черкасская и Черниговская области. Гектар сельскохозяйственной земли в этих областях в среднем будет стоить 2,5 тыс долл.

Самая низкая цена – в Волынской, Днепропетровской, Донецкой, Запорожской, Луганской и Херсонской областях – она немного превышать 1 тыс долл за гектар.

Однако больше всего средств от продажи земли получат владельцы паев в Луганской области, где средний размер пая составляет 8,71 га. Самые дешевые паи будут в Закарпатской и Ивано-Франковской области, их средний размер – около 1 га.

Покупку земли будут сопровождать дополнительные платежи: банковская комиссия за безналичный расчет, оплата нотариальных и регистрационных услуг.

Возьмем средний пай площадью 4 га с нормативной денежной оценкой 27,5 тыс грн за га. Минимальные затраты покупателя на нотариальные и регистрационные действия с учетом передачи преимущественного права арендатора третьему лицу превысят 5 тыс грн.

Если новый владелец и арендатор сразу захотят заключить договор аренды, то его регистрация будет стоить от 119 грн до почти 5 тыс грн – в зависимости от срочности регистрации. Продавец такого участка должен будет заплатить налог на доход, госпошлина и военный сбор (7,5% цены купли-продажи) в размере 8250 грн.

В общем сопутствующие расходы в отношении одного участка могут превысить 13 тыс грн, а при срочности регистрации прав – и 18 тыс грн. Это средневзвешенные расчеты, иногда затраты на осуществление операций по одной участки могут достигать 1 тыс долл.

Больше административных расходов на 100 га будут люди, которые будут покупать землю в западных и центральных областях. Там размер пая составляет 1-3 га, поэтому это может быть сто отдельных соглашений. На Луганщине таких соглашений будет около 12.

Как видим, рынок земли с 1 июля будет не очень активным. Он наберет обороты только с 2024 года, в когда к торгам присоединятся юридические лица. Тогда и начнет формироваться справедливая цена. Теперь же ожидается, что со стартом рынке цены на землю в Украине будут колебаться от 1 тыс долл до 2,5 тыс долл за га в зависимости от региона.

Сопутствующие расходы будут значительными и лягут в основном на плечи покупателя.

Автор: ЭЛЛИНА Юрченко
эксперт по земельным вопросам ассоциации “Украинский клуб аграрного бизнеса”