Реалізація житла боржника за виконавчим провадженням: заборони та судова практика

Чи не найбільшим страхом боржників, щодо яких відкрито виконавче провадження, є страх втратити житло. І такі побоювання зрозумілі, бо зазвичай власний будинок чи квартира є мрією, яку таки вдалося реалізувати, та найвартіснішим майном для власників. А для багатьох дім – це ще й нематеріальна цінність: комусь він дістався у спадок від попередніх поколінь родини; у когось тут відбувалися важливі сімейні події; а хтось вклав душу в дизайн кімнат.

Однак арештувати й реалізувати житло боржника виконавці, державні чи приватні, можуть не завжди. Закон передбачає низку випадків, коли зробити це прямо заборонено, або ж така процедура для виконавця суттєво утруднена. Детальніше розповів юрист Шепетівського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Євген Бондар.

Згідно з положеннями статті 50 Закону України «Про виконавче провадження» звернення стягнення на об’єкти нерухомого майна здійснюється у разі відсутності в боржника достатніх коштів чи рухомого майна. І насамперед стягнення звертається на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржнику. Стягнення на житловий будинок чи квартиру, в якому фактично проживає боржник, звертається в останню чергу.

Законодавство визначає, що звернення стягнення не здійснюється на єдине житло боржника та земельну ділянку, на якій розташоване таке житло у разі, якщо сума, що підлягає стягненню за виконавчим провадженням, не перевищує 20 розмірів мінімальної заробітної плати (з 01 січня 2021 по 30 листопада 2021 року – 120 000 грн). У цьому випадку виконавець зобов’язаний вжити заходів для виконання рішення за рахунок іншого майна боржника.

До речі, саме посилаючись на зазначену норму, боржники часто просять суд зобов’язати органи примусового виконання рішень зняти арешт зі свого єдиного житла. І загалом, за умови, що сума боргу позивачів за виконавчим документом не перевищує 20 розмірів мінімальної заробітної плати, практика розгляду таких справ позитивна.

Ще одне обмеження для звернення стягнення на житло – зареєстроване в цьому житловому приміщенні місце проживання малолітніх та неповнолітніх осіб. Інструкція з організації примусового виконання рішень у пункті 28 розділу VIII передбачає, що у разі передачі на реалізацію нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Якщо такого дозволу немає, виконавець продовжує виконання рішення за рахунок іншого майна боржника, а в разі відсутності такого майна повертає виконавчий документ стягувачу з підстави, передбаченої пунктом 9 частини першої статті 37 Закону України «Про виконавче провадження».

Хоча положення наведених правових норм здаються чіткими та однозначними, часто виникають судові спори, пов’язані з реалізацією житла, в якому зареєстроване місце проживання дітей. Передусім через те, що деякі виконавці ігнорують право користування дітей житловим приміщенням, і в результаті така нерухомість з’являється у списках торгів СЕТАМ.

Залежно від етапу, на якому перебуває реалізація майна, відрізняються і позовні вимоги, з якими звертаються до суду боржники.

Так, якщо процедура торгів ініційована, проте ще не завершилась, позивачі просять:

• визнати неправомірною бездіяльність відносно невчинення дій, направлених на отримання дозволу органів опіки та піклування на реалізацію нерухомого майна, право користування яким мають неповнолітні діти;
• зобов’язати посадову особу органу примусового виконання рішень надіслати в орган опіки та піклування запит-звернення щодо отримання дозволу на реалізацію житла.

Іноді другою за порядком вимогою додатково зазначають вжити заходів для припинення примусової реалізації майна до отримання відповідного дозволу органу опіки та піклування або рішення суду в зв`язку з проживанням у житлі дитини.

Якщо ж за результатами проведених прилюдних торгів належне позивачеві на праві власності житло було реалізовано без відповідного дозволу органу опіки та піклування, слід просити суд визнати недійсними прилюдні торги, а також свідоцтво про придбання нерухомого майна з електронних торгів і скасувати запис про реєстрацію права власності.

Проте до суду можуть звертатися не лише боржники, але й стягувачі. Зокрема, в разі відмови органу опіки і піклування надати дозвіл на реалізацію житла боржника, у якому зареєстроване місце проживання дітей.

Такі позивачі йдуть двома шляхами: частина просить зобов`язати виконавця реалізувати майно без отримання згоди від органу опіки та піклування, а інша – скасувати рішення органу опіки і піклування в частині відмови в наданні дозволу на реалізацію житла та надати дозвіл органу примусового виконання на реалізацію такого житла.

Аргументами, які наводять позивачі-стягувачі і які брали до уваги суди першої інстанції, ухвалюючи рішення на їхню користь, є: належність на праві власності батькам дітей іншого житла, де діти можуть проживати та яким вони можуть користуватися; відсутність у будинку тепло-, енерго- та водопостачання, що вказує на те, що там ніхто не проживає; пояснення батьків дитини про те, що вона фактично проживає в іншому місці.

Цікавою є позиція судів щодо реалізації житла, переданого в іпотеку, в якому боржник після укладення такого договору зареєстрував місце проживання малолітніх чи неповнолітніх осіб. Суди, посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі №678/301/12, зазначають, що дозвіл органу опіки та піклування на відчуження житлового приміщення, право користування яким мають неповнолітні, необхідний на момент укладення договору іпотеки, а не на момент реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах.

Треба додати, що суди першої інстанції звертають увагу на те, що, як правило, в умовах договору іпотеки зазначено, що в разі звернення стягнення на предмет іпотеки особи, які мешкають або зареєстровані у предметі іпотеки дали згоду на їх виселення, а діти не мають права власності або права користування житлом, при цьому іпотекодавець зобов`язується не надавати документи у відповідні держоргани з метою реєстрації будь-яких осіб у предметі іпотеки без попередньо письмової згоди на це іпотекодержателя та нотаріального посвідчення згоди цих осіб на їх виселення.

Однак стосується така позиція лише відмови боржникові у вимозі припинити реалізацію майна чи визнати недійсними торги, а також задоволення вимоги стягувача зобов’язати виконавця реалізувати майно без згоди органів опіки і піклування. Якщо ж позивач-стягувач просить суд зобов’язати службу у справах дітей надати дозвіл на реалізацію арештованої квартири – існує практика щодо відмови йому в такій вимозі, оскільки, хоча реєстрація дитини у спірній квартирі і порушує умови договору, та предметом спору є саме дії органу опіки і піклування щодо відмови у наданні дозволу на реалізацію арештованої квартири.

Така практика судів перших інстанцій наведена для ілюстрації поширених правових позицій. Кожна справа є індивідуальною та залежить від багатьох обставин, умов укладених договорів та позиції конкретного суду, який розглядатиме справу.