Продати або подарувати квартиру: що вигідніше?

Почнемо з того, що підстав для зміни власника нерухомого майна значно більше, ніж продаж та дарування. І в кожному конкретному випадку варто керуватися тими обставинами, які можуть ускладнити або спростити процедуру зміни власника, захисту прав продавця, покупця, третіх осіб. Вигода укладення того чи іншого договору полягає не тільки в скороченні поточних витрат і податкових наслідків угоди. Потрібно враховувати і можливість майбутніх проблем і витрат у разі виникнення, наприклад, спірних ситуацій, відшкодування шкоди третім особам у разі порушення їх прав і т.д.

Але якщо клієнтів хвилює порівняння саме двох найпростіших ситуацій відчуження квартири (будинку), то розглянемо саме їх.

Договір купівлі-продажу

Кожен з кроків щодо укладення договору купівлі-продажу потребує витрат.

Витрати продавця будуть пов’язані з можливою сплатою податків, послуг нотаріуса, експертів-оцінювачів, державним митом за завірення нотаріусом договору. Покупцеві доведеться нести витрати в зв’язку з реєстрацією прав на нерухоме майно, сплатою, в разі необхідності, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування. З огляду на те, що вартість більшості об’єктів нерухомості перевищує зазначену суму, виникнуть витрати на відкриття банківських рахунків продавця і покупця, а також комісія банку для покупця за перерахування грошей з його рахунку на рахунок продавця.

Витрати продавця починаються з оплати ним вартості послуг оцінювачів нерухомості. Ціни варіюються залежно від регіону, об’єкта нерухомості, його площі.

Тепер вивчимо питання оподаткування. Статтею 172 ПКУ визначено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна. П.172.1 цієї статті визначає, що дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку … за умови перебування такого майна у власності платника податку понад трьох років, податком на доходи фізичних осіб не обкладається.

Винятком з цього правила є майно, отримане у спадок. Нерухомість, отримана в спадщину, не оподатковується при продажу навіть за умови перебування у власності продавця менше 3 років. Якщо ж продати квартиру (будинок) або інший об’єкт нерухомості вдруге за рік, або об’єкт, придбаний менше трьох років тому, то, згідно з п. 172.2., він підлягає оподаткуванню за ставкою 5%.

На момент проведення операції нотаріусом у продавця на руках повинен бути акт оцінки об’єкта купівлі-продажу і квитанція про сплату податку на доходи фізичних осіб, якщо для такої оплати є підстави згідно з ПКУ. Якщо ж покупцем об’єкта нерухомості у фізичної особи буде юридична особа або фізична особа-підприємець, то при оплаті покупки, вони утримають суму податку як податкові агенти, і відповідне підтвердження нададуть нотаріусу.

Якщо цей матеріал читають нерезиденти, новини для них невтішні, – при продажу квартири або будинку (іншого об’єкта нерухомості) частіше одного разу на рік, або нерухомості, що належить їм три роки і менше, їм доведеться виділити в український держбюджет 18% від доходу.

Адміністративний збір за реєстрацію права власності на нерухоме майно в термін до 5 робочих днів становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних на 1 січня року реєстрації права (з 1 січня 2020 року – 210 грн.), В термін 2 робочих дня – 1 прожитковий мінімум (2102 грн. з 1 січня 2020 року), термін 1 робочий день – 2 прожиткових мінімуми (4 204 грн. з 1 січня 2020 року), протягом 2 годин – 5 прожиткових мінімумів (10 510 грн. з 1 січня 2020 року).

Договір дарування

Договір, що встановлює обов’язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором дарування.

Даром можуть бути рухомі речі, в тому числі гроші та цінні папери, а також нерухомі речі.

Подарунком можуть бути майнові права, якими дарувальник володіє або які можуть виникнути у нього в майбутньому.

Договір дарування предметів особистого користування та побутового призначення може бути укладений усно.

Договір дарування нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір дарування майнового права та договір дарування з обов’язком передати дарунок у майбутньому укладається у письмовій формі. У разі недодержання письмової форми цей договір є нікчемним.

Договір дарування рухомих речей, які мають особливу цінність, укладається у письмовій формі. Передання такої речі за усним договором є правомірним, якщо суд не встановить, що обдаровуваний заволодів нею незаконно.

Договір дарування валютних цінностей фізичних осіб між собою на суму, яка перевищує п’ятдесятикратний розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (850 грн.), укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Обов’язки дарувальника

Якщо дарувальнику відомо про недоліки речі, що є дарунком, або про її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна обдаровуваного або інших осіб, він зобов’язаний повідомити про них обдаровуваного.

Дарувальник, якому було відомо про недоліки або особливі властивості подарованої речі і який не повідомив про них обдаровуваного, зобов’язаний відшкодувати шкоду, заподіяну майну, та шкоду, завдану каліцтвом, іншим ушкодженням здоров’я або смертю в результаті володіння чи користування дарунком.

Прийняття дарунка

Право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття.

Дарувальник, який передав річ підприємству, організації транспорту, зв’язку або іншій особі для вручення її обдаровуваному, має право відмовитися від договору дарування до вручення речі обдаровуваному.

Якщо дарунок направлено обдаровуваному без його попередньої згоди, дарунок є прийнятим, якщо обдаровуваний негайно не заявить про відмову від його прийняття.

Ухвалення обдаровуваним документів, які посвідчують право власності на річ, інших документів, що засвідчують належність дарувальнику предмета договору, або символів речі (ключів, макетів тощо) є прийняттям дарунка.

Договір дарування з обов’язком передати дарунок у майбутньому

Договором дарування може бути встановлений обов’язок дарувальника передати дарунок обдаровуваному в майбутньому через певний строк (у певний термін) або у разі настання відкладальної обставини.

У разі настання терміну або відкладальної обставини, встановлених договором дарування з обов’язком передати дарунок у майбутньому, обдаровуваний має право вимагати від дарувальника передання дарунка або відшкодування його вартості.

Якщо до настання терміну або відкладальної обставини, встановленої договором дарування з обов’язком передати дарунок у майбутньому, дарувальник або обдаровуваний помре, договір дарування припиняється.

Дарувальник має право відмовитися від передання дарунка у майбутньому, якщо після укладення договору його майновий стан істотно погіршився. Обдаровуваний має право у будь-який час до прийняття дарунка на підставі договору дарування з обов’язком передати дарунок у майбутньому відмовитися від нього.

Обов’язок обдаровуваного на користь третьої особи

Договором дарування може бути встановлений обов’язок обдаровуваного вчинити певну дію майнового характеру на користь третьої особи або утриматися від їх вчинення (передати грошову суму чи інше майно у власність, виплачувати грошову ренту, надати право довічного користування дарунком чи його частиною, не пред’являти вимог до третьої особи про виселення тощо).

Дарувальник має право вимагати від обдаровуваного виконання покладеного на нього обов’язку на користь третьої особи.

У разі смерті дарувальника, оголошення його померлим, визнання безвісно відсутнім або недієздатним, виконання обов’язку на користь третьої особи має право вимагати від обдаровуваного особа, на користь якої встановлений цей обов’язок.

У разі порушення обдаровуваним обов’язку на користь третьої особи дарувальник має право вимагати розірвання договору і повернення дарунка, а якщо таке повернення неможливе, – відшкодування його вартості.

Розірвання договору дарування на вимогу дарувальника

Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомих речей чи іншого особливо цінного майна, якщо обдаровуваний умисно вчинив злочин проти життя, здоров’я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей.

Якщо обдаровуваний вчинив умисне вбивство дарувальника, спадкоємці дарувальника мають право вимагати розірвання договору дарування.

Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність.

Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до речі, що становить культурну цінність, ця річ може бути знищена або істотно пошкоджена.

Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо на момент пред’явлення вимоги дарунок є збереженим.

У разі розірвання договору дарування обдаровуваний зобов’язаний повернути дарунок у натурі.

До вимог про розірвання договору дарування застосовується позовна давність в один рік.

Дарування, або спадкування?

Принципова різниця між даруванням і заповітом полягає в моменті переходу права власності на відчужуваний об’єкт. Якщо у випадку з даруванням обдарований стає власником нерухомості після укладення договору дарування та прийняття обдарованим подарунка, то право власності на майно за заповітом виникає тільки після шести місяців з моменту смерті спадкодавця.

Передача майна за договором дарування має й інші особливості. Першою з них є те, що при даруванні, скажімо, бабусею квартири своєму онукові, спадкоємці першої черги, які мають право на обов’язкову частку у спадщині, втрачають своє право на частку в подарованій квартирі, що у випадку з заповітом неможливо.

Другою особливістю є те, що договір дарування досить складно оскаржити. Цивільний кодекс України встановлює річний строк позовної давності за договорами дарування, і підстав для його розірвання та визнання недійсним не так багато.

Дарувальник може відмовитися від передачі подарунка, якщо після укладення договору його майновий стан істотно погіршився. Крім того, дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомого майна, якщо обдарований умисно вчинив злочин проти життя, здоров’я, власності дарувальника, його батьків, дружини (-а) або дітей. Якщо подароване майно має для дарувальника велику немайнову цінність, а обдарований своїми діями створює загрозу безповоротної втрати цього майна.

Ризик дарувальника полягає в тому, що після укладення договору дарування, він залишається жити вже не в себе вдома, а в разі недобросовісних намірів обдаровуваного, це може закінчитися досить плачевно для дарувальника.

Іноді змішують поняття заповіту та договору дарування з відкладальною умовою. Такою відкладальною умовою пропонується вважати смерть дарувальника. Потрібно сказати, що це глибока помилка. Дійсно, договором дарування може бути встановлено зобов’язання дарувальника передати дарунок у майбутньому після певного строку (у певний термін) або у разі настання певної обставини. І в цьому випадку обдарований має право вимоги передачі їм у подарунка після закінчення зазначеного в договорі терміну або після настання обставини, обумовленої в договорі. Однак частиною 3 ст.723 Цивільного кодексу України передбачено, що смерть дарувальника вже сама по собі є підставою для припинення договору дарування з відкладальною умовою.

Таким чином, якщо хто-небудь з родичів бажає залишити свою квартиру (будинок), і будь-яке інше майно, кому-небудь зі своїх нащадків, тільки після своєї смерті, іншого шляху, крім складання заповіту у нього немає.

Чим заповіт «зручніше» договору дарування, так це тим, що заповіт не вимагає конкретного вказівки предмета наслідування. Якщо, скажімо, спадкодавець почав будівництво будинку і не впевнений в тому, що встигне за життя оформити необхідні документи для того, щоб передати його передбачуваному спадкоємцю (а договір дарування з умовою, як ми вже говорили, після смерті дарувальника втратить свою силу), то в заповіті цілком можна вказати, що після введення будинку в експлуатацію, він перейде у власність конкретного спадкоємця.

Що стосується фінансової сторони оформлення договору дарування та заповіту, а також оподаткування доходів обдаровуваних і спадкоємців, то договір дарування вимагають проведення попередньої оцінки вартості майна, а також сплати дарувальником 1% від вартості подарунка як держмито за оформлення договору дарування. Окремо будуть оплачуватися послуги нотаріуса. Заповіт обійдеться дешевше, оскільки держмито за завірення нотаріусом заповіту складе 0,85 гривні. Видача свідоцтва про право на спадщину обійдеться спадкоємцю в 34 гривні. Вартість послуг самого нотаріуса в кожному випадку індивідуальна.

Оподаткування дарування і спадкування Податковий кодекс України регулює одними і тими ж нормами, тому і в разі отримання спадщини і в разі отримання подарунка від родичів першого та другого ступеня споріднення, платник податків звільняється від оподаткування такого доходу. При отриманні спадщини або подарунка від інших родичів він повинен сплатити до бюджету 5%, а в разі отримання спадщини від нерезидента – 18% податку на доходи фізичних осіб.

Зразок договору дарування квартири

ДАРУВАННЯ КВАРТИРИ

Місто ____, «___»_______ _________________ року.

Ми: з однієї сторони – ___________, проживаю в м. ___, вул. __________________, реєстраційний номер облікової картки платника податків _________, надалі за текстом «ДАРУВАЛЬНИК», та з другої сторони – ____________, проживаю в м. ____, вул. _________, реєстраційний номер облікової картки платника податків _______, надалі за текстом «ОБДАРОВУВАНИЙ», діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає нашій внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів,

уклали цей договір про наступне:

1. Дарувальникподарувала та передала Обдаровуваному, а Обдаровуваний прийняв в дар від Дарувальника квартиру під №____, що знаходиться в будинку під №____, розташованому по вулиці _____ в місті _____.
2. Відчужувана квартира належить _____ на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом __ міського нотаріального округу, ____ року, реєстровий номер ____. Реєстрація права власності проведена _____ року, право власності зареєстровано за реєстровим номером ____ (витяг про державну реєстрацію прав №____, виданий ___ року).
3. Вищезазначена квартира складається з трьох жилих кімнат. Площа вищевказаної квартири складає: загальна площа – 67,50 (шістдесят сім цілих п’ять десятих) кв.м., житлова площа – 46,00 (сорок шість) кв.м.
4. Вартість відчужуваної квартири становить ___.
5. Сторони оцінюють квартиру, яка є предметом даного договору, в ____.
6. Дарувальниксвідчить, що дійсно є власником квартири, не має обмежень щодо свого права розпорядження квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири відсутні, питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи.

Нотаріусом роз’яснено положення ст. 721 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, якщо дарувальникові відомо про недоліки речі, що є дарунком, або її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна обдарованого або інших осіб, він зобов’язаний повідомити про них обдаровуваного.

Дарувальник, якому було відомо про недоліки або особливі властивості подарованої речі і який не повідомив про них обдаровуваного, зобов’язаний відшкодувати шкоду, завдану майну, та шкоду, завдану каліцтвом, іншим ушкодженням здоров’я або смертю в результаті володіння чи користування дарунком.

1. Дарувальниксвідчить, що квартира перебуває в належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань в квартирі немає, квартира є придатною для використання за призначенням.

Квартира, що дарується, оглянута Обдаровуваним до підписання даного договору. На момент огляду будь-яких недоліків, які перешкоджали б її використанню за призначенням, не виявлено. Обдаровуваний заявляє, що не має будь-яких претензій до Дарувальника з приводу якісних технічних характеристик відчужуваної квартири.

1. У квартирі, яка є предметом даного договору, не зареєстровано місцепроживання будь-яких осіб.
2. Згідно з ч. 1 ст. 722 Цивільного кодексу України право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття.
3. Сторонидомовились, що прийняття Обдаровуваним примірника даного договору є прийняттям дарунка.
4. Витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням даного договору, несе Обдаровуваний.
5. Нотаріусом роз‘яснено Сторонамположення чинного законодавства щодо порядку укладення договорів дарування, підстав та наслідків визнання їх недійсними, зміст Правил користування приміщеннями житлових будинків, затверджених Постановою КМ України від 08.10.1992 року №572 (із змінами та доповненнями), зміст статей 203, 717-730 Цивільного кодексу України, статей 59-65, ст. 74 Сімейного кодексу України, ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства» та ст. 182 Цивільного кодексу України щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно.
6. Дарувальникстверджує, що документи, які підтверджують її право власності на квартиру, та всі надані нею відомості відносно зазначеної квартири є достовірні та правдиві. В разі, коли документи чи відомості щодо вищезазначеної квартири виявляться недостовірними, неправдивими, Дарувальник зобов’язана відшкодувати заподіяні Обдаровуваномузбитки та витрати у повному обсязі.
7. Ми, Сторони, підтверджуємо, що цей договір відповідає нашим дійсним намірам і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається нами у відповідності зі справжньою нашою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску та на вигідних для нас умовах і не є результатом впливу тяжких обставин, договір укладається нами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення, ми однаково розуміємо значення, умови договору, його природу і правові наслідки, бажаємо настання саме тих правових наслідків, що створюються даним договором, а також свідчимо, що договором визначені всі істотні умови, про що свідчать наші особисті підписи на договорі.
8. Сторонипідтверджують, що домовились і не мають жодних зауважень, доповнень або суперечностей відносно умов даного договору.
9. Договір складено в двох примірниках, один з яких зберігається в справах приватного нотаріуса ____ міського нотаріального округу _____, другий видається Обдаровуваному.
10. Нотаріусом роз’яснено зміст ст. 182 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов’язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
11. 18. Дарувальникв поданій нею заяві повідомила, що квартира, яка є предметом даного договору, придбана нею не в шлюбі та не є спільною сумісною власністю. Про зміст цієї заяви нотаріусом доведено до відома Обдаровуваного.

ПІДПИСИ:

ПОСВІДЧУВАЛЬНИЙ НАПИС НОТАРІУСА

Підсумки

У разі укладення договору купівлі-продажу більше фінансове навантаження лежить на продавцеві. Дарування ж, здебільшого, може обійтися в копієчку обдарованому. Вибір схеми відчуження необхідно здійснювати виходячи з того, який об’єкт нерухомості відчужується, які родинні зв’язки (і чи є вони взагалі) між сторонами договору, а також виходячи з тих ризиків, які беруть на себе сторони, укладаючи той чи інший договір.

Якщо будинок (квартира) знаходиться у власності особи, що її відчужує, більше трьох років і за рік продажів нерухомості не відбувалося, а сторони між собою у родинних стосунках не перебувають, то логічніше буде укладати договір купівлі-продажу, розділивши між собою витрати на нотаріальне оформлення угоди. Якщо ж мова йде про відчуження нового будинку, наприклад, від батька дочки, то звичайно, краще його подарувати, обмежившись лише нотаріальними витратами і витратами, пов’язаними з оформленням договору і права власності. Крім того, існує ряд нюансів, крім фінансових, які можуть вплинути на вибір необхідного виду договору, але для того, щоб не помилитися, краще звернутися до кваліфікованого юриста.