Особливості укладення договорів оренди землі на новий строк

Після ухвалення Закону України від 05.12.2019 № 340-ІХ, спрямованого на протидію рейдерству, статтю 33 Закону України «Про оренду землі» (№ 161-XIV) було суттєво змінено. У чинній редакції ця стаття регулює виключно питання переважного права орендаря (частини 1–5 статті 33). Процедура поновлення договору, яка раніше містилася в частині 6 статті 33, із 16.07.2020 перенесена до статті 126-1 Земельного кодексу України. Про це повідомляє Земельний Фонд України, пише agronews.ua.

Відповідно до абзацу 4 Перехідних положень Закону № 161-XIV, правила поновлення договорів, визначені статтею 126-1 ЗК України, застосовуються лише до договорів оренди землі, укладених або змінених після набрання чинності Законом № 340-ІХ. Натомість договори, укладені до цієї дати, поновлюються на підставі умов, закріплених безпосередньо в таких договорах, та за законодавством, чинним на час їх укладення.

Оскільки переважна більшість договорів оренди, що діють сьогодні, були підписані до 16 липня 2020 року, актуальним є саме механізм реалізації переважного права орендаря на укладення нового договору оренди землі.

Поновлення договору оренди шляхом укладення нового договору (ч.1 ст.33 Закону № 161-XIV у редакції до 15.07.2020) базується на законодавчо гарантованому переважному праві добросовісного орендаря. Така процедура дозволяє сторонам не лише продовжити співпрацю, але й узгодити нові істотні умови.

Суть переважного права полягає в тому, що орендар має першочергову можливість отримати земельну ділянку в оренду знову – за умови, що інші потенційні орендарі пропонують аналогічні умови. Перевага надається особі, яка вже користувалася ділянкою та належним чином виконувала свої обов’язки.

Таким чином, поняття «поновлення договору оренди», яке застосовувалося до 15.07.2020, та поняття, що використовується після 16.07.2020, не є тотожними. Законодавець чітко розмежував дві процедури продовження орендних відносин:

• реалізація переважного права на укладення нового договору оренди;
• поновлення чинного договору на тих самих умовах і на той самий строк.

За частинами 1–5 статті 33 Закону № 161-XIV (редакція чинна з 16.07.2020), орендар, який добросовісно виконував умови чинного договору, після завершення строку оренди має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк.

Орендар, який планує скористатися своїм переважним правом, повинен завчасно повідомити орендодавця – у строки, визначені договором, але не пізніше ніж за один місяць до закінчення дії договору. Якщо орендодавець помер, повідомлення має бути надіслане спадкоємцю у місячний строк з дня отримання інформації про перехід права власності.

До повідомлення орендар додає проєкт нового договору. Сторони можуть змінювати істотні умови за взаємною згодою. Якщо домовленості щодо орендної плати чи інших ключових умов не досягнуто, переважне право орендаря припиняється.

Орендодавець протягом одного місяця зобов’язаний розглянути подані матеріали, перевірити їх на відповідність законодавству, узгодити (за потреби) істотні умови та, за відсутності заперечень, укласти договір.

Аналіз положень ч.1 ст.33 Закону № 161-XIV у чинній редакції свідчить: закон говорить саме про укладення нового договору на новий строк, а не про пролонгацію попереднього. Тобто йдеться про новий правочин із новими умовами, а не про продовження старого договору.