Особенности заключения договоров аренды земли на новый срок

После принятия Закона Украины от 05.12.2019 № 340-ІХ, направленного на противодействие рейдерству, статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» (№ 161-XIV) была существенно изменена. В действующей редакции эта статья регулируется исключительно вопросом преимущественного права арендатора (части 1–5 статьи 33). Процедура возобновления договора, ранее содержавшаяся в части 6 статьи 33, с 16.07.2020 перенесена в статью 126-1 Земельного кодекса Украины. Об этом сообщает Земельный фонд Украины, пишет agronews.ua.

Согласно абзацу 4 Переходных положений Закона № 161-XIV, правила возобновления договоров, определенные статьей 126-1 ЗК Украины, применяются только к договорам аренды земли, заключенным или измененным после вступления в силу Закона № 340-ІХ. Договоры, заключенные к этой дате, возобновляются на основании условий, закрепленных непосредственно в таких договорах, и по законодательству, действующему на время их заключения.

Поскольку подавляющее большинство договоров аренды, действующих сегодня, было подписано до 16 июля 2020 года, актуален именно механизм реализации преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земли.

Возобновление договора аренды путем заключения нового договора (ч.1 ст.33 Закона № 161-XIV в редакции до 15.07.2020) базируется на законодательно гарантированном преимущественном праве добросовестного арендатора. Такая процедура позволяет сторонам не только продлить сотрудничество, но и согласовать новые существенные условия.

Суть преимущественного права состоит в том, что арендатор имеет первоочередную возможность получить земельный участок в аренду снова – при условии, что другие потенциальные арендаторы предлагают аналогичные условия. Предпочтение отдается лицу, которое уже пользовалось участком и должным образом выполняло свои обязанности.

Таким образом, понятие «возобновление договора аренды», которое применялось до 15.07.2020, и понятие, которое используется после 16.07.2020, не тождественны. Законодатель четко разграничил две процедуры продления арендных отношений:

• реализация преимущественного права на заключение нового договора аренды;
• возобновление действующего договора на тех же условиях и на тот же срок.

По частям 1–5 статьи 33 Закона № 161-XIV (редакция действует с 16.07.2020), арендатор, добросовестно выполнявший условия действующего договора, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

Арендатор, который планирует воспользоваться своим преимущественным правом, должен заблаговременно уведомить арендодателя – в сроки, определенные договором, но не позднее одного месяца до окончания действия договора. Если арендодатель умер, уведомление должно быть отправлено наследнику в месячный срок со дня получения информации о переходе права собственности.

К сообщению арендатор прилагает проект нового договора. Стороны могут изменять существенные условия по взаимному согласию. Если договоренность о арендной плате или других ключевых условиях не достигнута, преимущественное право арендатора прекращается.

Арендодатель в течение одного месяца обязан рассмотреть представленные материалы, проверить их на соответствие законодательству, согласовать (при необходимости) существенные условия и, при отсутствии возражений, заключить договор.

Анализ положений ч.1 ст.33 Закона № 161-XIV в действующей редакции свидетельствует: закон говорит именно о заключении нового договора на новый срок, а не о пролонгации предыдущего. То есть речь идет о новой сделке с новыми условиями, а не о продлении старого договора.