Заставне майно банків: перенасичення ринку та підводні камені

Величезна кількість заставного майна на ринку не змогла значно обвалити ціни на нього: різниця у вартості між конфіскованою і звичайною квартирою лише в 1-2 тисячі доларів США. У той же час, заставне майно залишається ризиковою покупкою. Деталі досліджував Prostobank.ua

Ринок перенасичений заставним майном

Нинішня криза не тільки глибше, ніж попередня, але і пов’язана з рядом більш складних проблем.

Спочатку, через анексію Криму, банки втратили всіх позичальників півострова і активи, розташовані на ньому. Потім – різко і неодноразово впала гривня. Нарешті, – була анексована частина східних областей і створена зона бойових дій.

Все перераховане вплинуло на погашення позик, проблемна заборгованість за кредитами постійно зростає, що змушує банки постійно формувати під неї резерви. За даними НБУ, з початку 2015 року понад половина всіх витрат українських фінустанов була викликана саме створенням резервів під проблемні кредити.

Ще однією відмінністю цьогорічної заставної кризи стали складності у співпраці банків і позичальників.

За словами експертів, реструктуризація позик сьогодні проводиться вкрай рідко. В першу чергу це стосується комерційної нерухомості компаній-банкрутів – недобудованих багатоповерхівок, житлових комплексів і котеджних містечок. Але і фізичні особи сьогодні йдуть на реструктуризацію значно рідше – через доходи що різко знизилися, а також через війну.

Все це радикально збільшило кількість банківських застав на ринку, але не особливо зменшило вартість конфіскату. Справа в тому, що ціни на нерухомість, в тому числі столичну, обвалилася в два рази.

Наприклад, заставну двокімнатну квартиру площею 50 м.кв. на столичному Виноградарі тепер можна придбати за ціну 33 тис. доларів. Схожа за метражем і зовнішнім виглядом двокімнатна квартира на Нивках, не обтяжена перебуванням в заставі у банку, обійдеться покупцеві в 35 тис. доларів.

Тепер застав вистачить на всіх

Раніше найбільш цікаві заставні об’єкти житлової нерухомості і автомобілі, конфісковані у проблемних позичальників, або реалізовані за згодою позичальника, часто продавалися банками вузькому колу осіб. Сьогодні ж, за словами банкірів, ситуація змінилася.

«На мій погляд, це твердження не зовсім вірно. У кожному банку є підрозділи, які визначають ринкову вартість проблемного майна. Відповідно до визначеної вартості його реалізують або відповідні підрозділи банку, або ріелтерські компанії. В даному випадку питання, чи продається майно «вузькому» або «широкому» колу осіб не настільки важливе, так як перед банком стоїть завдання оперативно продати заставу за адекватною ринковою вартістю. Якщо ж є проблеми в зловживанні і продажу майна за викидними цінами виключно «своїм» покупцем, то це питання у внутрішній побудові процесів і контролі за продажами», – пояснює Владислав Мотузинський, заступник начальника відділу оцінки та перевірки майна ОТП Банку.

Кращий майданчик для покупки застав – сайт банку

На сьогодні існує кілька способів і майданчиків для придбання заставного житла або автомобіля, і серед них практично неможливо виділити найбільш зручний, всеохоплюючий або ефективний.

«Не дивлячись на тривалу кризу в банківському секторі і величезний пакет заставного майна в банках, на ринку не склалося єдиних стандартів і майданчиків для продажу такого майна.З іншого боку, навіщо нам єдина площадка з продажу заставного майна? Головне завдання банку в даному випадку – уникнути моменту, коли клієнт буде віддавати заставне майно через неможливість платити по кредиту. У свою чергу, якщо таке заставне майно є, важливо оперативно провести його аналіз і вибрати шлях якнайшвидшої реалізації. Залежно від обраного шляху і визначається майданчик, через який його краще реалізовувати », – говорить Владислав Мотузинський.

Отже, варіанти заставного майна на продаж можна побачити:

• на сайтах банку (приклади див. нижче);
• на сайті setam.net.ua (Системи електронних торгів арештованим майном);
• на біржі zalog.uub.com.ua.

Кожен з варіантів майданчиків має свої обмеження. Наприклад, СЕТАМ торгує лише банківським конфіскатом, тобто найбільш ризиковим для покупця видом заставного майна. А біржа, на якій можна купити як конфіскат, так і застави, які продають за згодою позичальника, так і не змогла стати першим за значимістю ресурсом.

«Сайт zalog.uub.com.ua – цікава ініціатива з продажу заставного майна, але навіть на перший погляд вартості, які вказані на даному сайті, істотно завищені. Ключовий аспект успіху таких сайтів в їх масштабності, якщо з’являться 1-2-3 сайти, які будуть покривати всі регіони і типи нерухомості (заставна), то в такому випадку даний інструмент корисний і цікавий. Якщо ж даний сайт залишиться локальним або малоінформативним, то користі в ньому не буде», – вважає Владислав Мотузинський.

На сайтах банків база застав обмежена лише однією фінустановою, проте саме такий спосіб підбору застави для покупки залишається поки найбільш зручним.

Повністю убезпечити себе при купівлі застави неможливо

Перше, що потрібно пам’ятати тим, хто вирішив купити заставну нерухомість – небезпека того, що попередній власник захоче оскаржити угоду купівлі-продажу.

“Убезпечити себе від опротестування угоди дуже складно, так як завжди існує ймовірність, що колишній власник в суді спробує повернути це майно, в цьому і полягає ризик такої покупки. У свою чергу, банк пропонує дані об’єкти за ціною “нижче ринку”, як свого роду премію за ризик”, – коментує Владислав Мотузинський, заступник начальника відділу оцінки та перевірки майна ОТП Банку.

Втім, у покупця все ж залишається можливість зробити деякі заходи, щоб зменшити свої ризики.

«В першу чергу, необхідно отримати консультацію юриста або ріелтора, які зможуть провести технічний і юридичний аналіз передбачуваного об’єкта покупки. По-друге, на мій погляд, необхідно працювати не з компаніями-посередниками, а тільки з надійними банками (Райффайзен Банк Аваль, ОТП Банк, UKRSIBBANK, Альфа-банк), так як в вони дорожать своєю репутацією», – радить Владислав Мотузинський.

Будь-які операції по такому об’єкту необхідно проводити виключно в банку, який здійснював фінансування покупки цього об’єкта. Все заставне майно обов’язково вноситься до реєстру, що не дозволяє здійснити його продаж без зняття заборони. У банківській практиці були випадки, коли через несвоєчасне внесення об’єкта кредитування в реєстр заставного майна банк залишався без застави, а кредит не погашався клієнтом. В основному це були кредити на покупку авто.

Раніше в технічному паспорті вказувалася відмітка про банківський кредит, але тепер це відмінили. Покупці практично ніяк не можуть дізнатися долю об’єкта кредитування, особливо автомобіля, якщо він знятий з реєстру заставного майна. Наша порада – задавайте прямі запитання продавцеві, запитуйте довідку про погашення кредиту в банку (оригінал) і будьте пильні.