Позиція ВС щодо визнання договору іпотеки недійсним

Будь-які дії, вчинені без згоди іпотекодержателя після укладення договору іпотеки (наприклад, реєстрація неповнолітньої дитини в житловому будинку після укладення договору іпотеки), не є підставою для визнання такого договору недійсним з підстави невиконання вимог закону про отримання згоди органу опіки та піклування.

До такого висновку дійшов Верховний Суд розглянувши справу № 757/60219/16-ц за позовом про визнання договору іпотеки недійсним.

Так, судами встановлено, що між ПАТ та ДП укладено договір про відкриття кредитної лінії. З метою забезпечення виконання кредитного зобов’язання 26 грудня 2008 року між ПАТ та матір’ю позивача було укладено нотаріально посвідчений договір іпотеки, за умовами якого позичальник передала в іпотеку банку житловий будинок та земельну ділянку, на якій він розташований. На момент укладення договору іпотеки у будинку зареєстровані жінка та її мати.
У жовтні 2012 року заочним рішенням райсуду, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, позов ПАТ до жінки, про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено (для задоволення грошових вимог ПАТ в сумі 6 492 396,92 грн) та встановлено проведення прилюдних торгів.

Заочним рішенням райсуду, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, матір та неповнолітню доньку з житлового будинку виселено. Разом з тим суд встановив, що неповнолітня особа була зареєстрована у спірному приміщенні після відкриття виконавчого провадження по виконанню рішення суду про зверненню. Банк, як іпотекодержатель, згоди на реєстрацію не надавав, що свідчить про порушення іпотекодавцем укладеного сторонами договору.
На момент укладання оспорюваного договору донька була зареєстрована за місцем проживання батька.

Суди дійшли висновку, що на час укладення та посвідчення договору іпотеки малолітня донька не була власником будинку, який виступав предметом іпотеки, не була в ньому зареєстрована, а тому дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину не вимагався.

При цьому суд зазначив, що порушень майнових прав дитини з боку батьків не відбулося, а тому позовна вимога про визнання договору іпотеки недійсним є необґрунтованою.

Касаційний цивільний суд у своїй постанові зазначив, що батьки не мають права без дозволу органу опіки і піклування укладати договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання. Під час вирішення спорів щодо недійсності іпотечних договорів з підстав порушення житлових та майнових прав неповнолітніх осіб суди, зокрема, повинні виходити із того, чи мала дитина право власності на предмет іпотеки чи право користування предметом іпотеки на момент укладення договору іпотеки. Будь-які дії, вчинені без згоди іпотекодержателя після укладення договору іпотеки не є підставою для визнання такого договору недійсним із підстави невиконання вимог закону про отримання згоди органу опіки та піклування.
З огляду на ці обставини суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсним договору іпотеки.

Постановою ВС рішення судів нижчих ланок залишено без змін.