На які аспекти варто звернути увагу при купівлі житла на вторинному ринку нерухомості?

На що слід звернути увагу, купуючи житло на вторинному ринку нерухомості? Юридичні аспекти цього питання роз’яснила заступниця директора Регіонального центру з надання БВПД у Херсонській області Олена Іпатенко.

Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 (зі змінами) (далі – Порядок) нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

Для того, щоб уникнути ризиків при купівлі житла на вторинному ринку, доречно скористатися наступними порадами.

Слід з’ясувати особу (осіб) власника житла.

Якщо особа продавця житла і власника не збігається, то продавець має показати оригінал довіреності на здійснення продажу житла. Але навіть за таких умов слід встановити контакт з власником, щоб в подальшому уникнути судової тяганини, якщо власник оспорюватиме продаж у суді.

Обов’язково необхідно перевірити документи на житло.

Відповідно до глави 2 розділу ІІ Порядку право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів:

• нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором;
• свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
• свідоцтвом про право власності;
• свідоцтвом про право на спадщину;
• свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;
• договором про поділ спадкового майна;
• договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
• договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно;
• договором про виділення частки в натурі (поділ);
• іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
• рішенням суду;
• договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, тощо.

Вимагайте, щоб продавець надав на ознайомлення оригінали таких документів. Можете самостійно звернутися до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно і перевірити інформацію про об’єкт: власника; інформація про заборону відчуження майна, про те, чи не перебуває об’єкт в іпотеці.

Також у Єдиному державному реєстрі судових рішень можна самостійно знайти інформацію, чи не є таке житло предметом судового спору. якщо у житла кілька власників, то потрібна нотаріально посвідчена згода на продаж кожного з них.

Якщо власник житла перебуває у шлюбі або житло було придбане у шлюбі, який зараз уже розірвано, потрібна згода другого з подружжя на продаж.

У разі виявлення з поданих документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.

З’ясуйте, хто зареєстрований у квартирі/будинку. Власник має надати відповідну довідку про відсутність прописаних осіб у квартирі.

При посвідченні правочину щодо купівлі-продажу житла власник цього майна подає заяву про наявність/відсутність прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування цим майном. З метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваним нерухомим майном нотаріус має право додатково витребувати від підприємств, установ і організацій відомості та документи, необхідні для вчинення такого правочину.

Також перевірте, чи немає боргів за комунальні послуги.

Якщо обираєте житло через посередника – перевірте його репутацію.

Не зайвим буде пошукати в Інтернеті інформацію про вказану особу, компанію, в які вона працює, там можна знайти багато корисного, в тому числі і відгуки. Це допоможе униктути шахрайських схем чи недобросовісних дій посередників.