На какие аспекты следует обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости?

На что нужно обратить внимание, покупая жилье на вторичном рынке недвижимости? Юридические аспекты этого вопроса объяснила заместитель директора Регионального центра по предоставлению БППП в Херсонской области Елена Ипатенко.

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Украины, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор покупки-продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Согласно разделу ІІ Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 22.02.2012 № 296/5 (с изменениями) (далее – Порядок), нотариальное удостоверение договора купли-продажи производится по местонахождению (месту регистрации) этого имущества или по местонахождению (месту регистрации) одной из сторон соответствующего правомочия.

Для того, чтобы избежать рисков при покупке жилья на вторичном рынке, уместно воспользоваться следующими советами.

Нужно выяснить лицо (лиц) владельца жилья.

Если лицо продавца жилья и владельца не совпадает, то продавец должен показать оригинал доверенности на осуществление продажи жилья. Но даже при таких условиях нужно установить контакт с владельцем, чтобы в дальнейшем избежать судебной волокиты, если владелец будет оспаривать продажу в суде.

Обязательно необходимо проверить документы на жилье.

Согласно главе 2 раздела ІІ Порядка, право собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, другие здания и сооружения, которые отчуждаются, может быть подтверждено одним из таких документов или их дубликатов:

• нотариально удостоверенным договором купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены, наследственным договором;
• свидетельством о приобретении арестованного недвижимого имущества на публичных торгах (аукционах); свидетельством о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах);
• свидетельством о праве собственности;
• свидетельством о праве на наследство;
• свидетельством о праве собственности на часть в общем имуществе супругов;
• договором о разделении наследственного имущества;
• договором о прекращении права на содержание при условии обретения права на недвижимое имущество;
• договором о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество;
• договором о выделении доли в натуре (разделении);
• ипотечным договором, договором об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
• решением суда;
• договором купли-продажи, зарегистрированным на бирже, заключенным согласно требованиям законодательства, и т.п.

Требуйте, чтобы продавец предоставил на ознакомление оригиналы таких документов. Можете самостоятельно обратиться в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и проверить информацию об объекте: владельца; информация о запрете отчуждения имущества, о том, не находится ли объект в ипотеке.

Также в Едином государственном реестре судебных решений можно самостоятельно найти информацию, не является ли такое жилье предметом судебного спора. Если у жилья несколько владельцев, то нужно нотариально удостоверенное согласие на продажу каждого из них.

Если владелец жилья находится в браке или жилье было приобретено в браке, который сейчас уже разорван, нужно согласие второго из супругов на продажу.

В случае выявления из представленных документов, что право собственности или право пользования отчуждаемым жилым домом, квартирой, комнатой или их частью имеют малолетние или несовершеннолетние дети или недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нотариус должен вытребовать у отчуждателя разрешение органа опеки и попечительства на совершение такого правомочия в форме выписки из решения соответствующей районной, районной в городах Киеве и Севастополе государственной администрации, соответствующего исполнительного органа городских, районных в городах, сельских, поселковых советов.

Выясните, кто зарегистрирован в квартире/доме. Владелец должен предоставить соответствующую справку об отсутствии прописанных лиц в квартире.

При удостоверении правомочия о покупке-продаже жилья владелец этого имущества подает заявление о наличии/отсутствии прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование этим имуществом. С целью проверки отсутствия прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование отчуждаемым недвижимым имуществом нотариус имеет право дополнительно вытребовать от предприятий, учреждений и организаций сведения и документы, необходимые для совершения такого правомочия.

Также проверьте, нет ли долгов за коммунальные услуги.

Если выбираете жилье через посредника – проверьте его репутацию.

Не лишним будет поискать в Интернете информацию об указанном лице, компании, в которой он работает, там можно найти много полезного, в том числе и отзывы. Это поможет избежать мошеннических схем или недобросовестных действий посредников.