Іпотечні спори: практика Верховного Суду

Суддя Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Ольга Ступак провела вебінар «Практика Верховного Суду в іпотечних спорах», який був організований Верховним Судом, Асоціацією розвитку суддівського самоврядування України та Асоціацією правників України, – передає офіційний сайт ВС.

У докладній презентації суддя ВС зібрала актуальну судову практику щодо вирішення спорів зазначеної категорії. Вона зауважила, що після запровадження нових процесуальних фільтрів у 2020 році найпоширенішою підставою для звернення до касаційного суду є неврахування судом правових висновків ВС. Водночас заявники не завжди посилаються на актуальні правові позиції Суду. «Звертайте увагу на те, щоб у касаційних скаргах були посилання на релевантну практику Верховного Суду, інакше касаційне провадження може бути закрите», – сказала Ольга Ступак.

У доповіді суддя порушила такі питання:

• визнання іпотечних договорів недійсними;
• способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судові, позасудові;
• основні вимоги до процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку;
• виселення з іпотечного майна;
• Закон № 1381-ІХ: перспективи застосування.

Ольга Ступак навела перелік постанов Великої Палати ВС, Об’єднаної палати а також колегій КЦС ВС у справах із кредитних відносин та іпотеки.

Також вона розповіла, зокрема, про те, що основною підставою для визнання іпотечних договорів недійсними заявляються такі підстави, як відсутність згоди другого з подружжя, укладення правочину без погодження з органом опіки і піклування (при цьому в таких ситуаціях бувають зловживання, коли іпотекодавець приховує факт наявності дітей, знімає дітей із реєстрації тощо – це недобросовісна поведінка), невведення об’єкта в експлуатацію на момент укладення договору (те, що Закон України «Про іпотеку» не визначав майнові права як предмет іпотеки на момент укладення договору, не може свідчити про його недійсність – постанова ОП КЦС від 4 липня 2020 року у справі № 520/10060/16-ц) та ін.

Щодо способів звернення стягнення на предмет іпотеки Ольга Ступак, зокрема, зазначила, що більшість спорів цієї категорії стосується саме оскарження позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, а не, власне судового стягнення. Також вона акцентувала, що іпотекодержатель перед зверненням стягнення на предмет іпотеки за 30 днів до цього має надіслати іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення, і повинен мати підтвердження, що останній її отримав. Відсутність підтвердження отримання такої вимоги є однією з поширених підстав для оскарження в суді позасудового стягнення на предмет іпотеки.

Доповідачка приділила увагу також питанню про виселення з іпотечного майна. Вона навела останню практику КЦС ВС щодо цього й зазначила, що проблема неможливості виселення боржників із такого майна без надання іншого житла не може бути вирішена судовою практикою, натомість законодавець має подумати про осучаснення ст. 109 ЖК Української РСР.

Свою доповідь суддя ВС частково побудувала на запитаннях юристів, надісланих раніше в письмовому вигляді.