Як війна змінила ринок нерухомості в Україні

З початку війни український ринок нерухомості фактично зупинився. Та трохи оговтавшись від шоку, люди зрозуміли, що треба десь зупинитися і винайняти житло. У перші дні попит на оренду на заході України та в центрі стрімко виріс. Частина орендодавців підвищували ціни на квартири – часом вдвічі. А на будинки — утричі. Останні здаються людям безпечнішими. Вже зараз ситуація трохи стабілізувалася. Утім, рієлтори стверджують, що вартість оренди зросла на 30-50% залежно від сегмента та локації.

Це також підтверджується й нульовою вакантністю площ до винаймання. Однак, у Києві та області – ситуація інакша. Там вакантність сягає більше половини від пропозиції. І це природно: в силу небезпеки та закликів місцевої влади поки не повертатися до домівок.

Про те, що ринок нерухомості оживає, свідчать поодинокі запити на придбання нерухомості, в так званих, безпечних регіонах країни. Але, через постійні авіаудари по всій території нашої країни, безпечним не може вважатися навіть Закарпатський край.

Зупинився і сегмент купівлі-продажу нерухомості. З перших хвилин повномасштабного вторгнення рф, — в Україні відключили єдині та державні реєстри Міністерства юстиції. Зокрема, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (надалі — Реєстр нерухомості), через який проходять усі транзакції щодо нерухомого майна, у тому числі й земельних ділянок. Тимчасово призупинив роботу й реєстр із відомостями про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єкти цих прав. Відключили і Єдиний держреєстр юридичних осіб та фізичних осіб. Звернення до останнього реєстру має відношення до нерухомості з огляду на можливість та популярність опосередкованого володіння та управління нерухомістю через юридичних осіб.

Водночас Кабінет Міністрів України постановою від 28.02.2022 №164 фактично зупинив доступ до вчинення нотаріальних дій громадянам російської федерації, російським компаніям або компаніям, кінцевий бенефіціарний власник, член або учасник (акціонер) якої, має частку в статутному капіталі понад 10%, і також має паспорт громадянина росії.

Такі обмеження діють до прийняття та набрання чинності закону щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних із державою-агресором та не поширюються на нотаріальні дії із засвідчення справжності підпису на заяві про вихід із громадянства російської федерації та посвідчення заповіту військовополоненого.

Зважаючи на ситуацію, вчиняти реєстраційні дії у реєстрі юридичних осіб дозволили і держреєстраторам (прим. постанова Кабінету Міністрів від 06.03.2022 №209). Однак, таке рішення ситуацію не покращило. Лише спричинило чимало незручностей та невдоволення. Майже все й надалі було заблоковано.

З часом, суспільство призвичаїлося до життя у воєнному стані. І нарешті окремим нотаріусам відкрили доступ до Реєстру нерухомості та юридичних осіб, дозволивши здійснювати відповідні нотаріальні та реєстраційні дії. Таку постанову (від 19.04.2022 №480) ухвалив Кабінет Міністрів України. До цього переліку включили нотаріуси, які не порушували вимог закону щодо виконання своєї професійної діяльності протягом останніх кількох років.

Або ж не вчиняли нотаріальних дій від імені фізичних осіб, які в момент їх вчинення перебували за межами України. Окрім дій, на підставі довіреності таких осіб або в порядку законного представництва. Сам перелік нотаріусів у Мін’юсті затвердили ще 3 травня 2022 року. Цей список є публічним та може оновлюватися. До нього вже увійшло більше ніж по сотні нотаріусів із кожної області. А із західних областей та Києва — понад триста нотаріальних представництв.

Є низка обмежень щодо угод із нерухомістю, які суттєво будуть гальмувати ринок. Тож, заборонено відчужувати нерухомість у межах адміністративно-територіальних одиниць, у яких обмежено доступ до Державних реєстрів. Йдеться про житло на тимчасово окупованих територіях державою-агресором. Або ж там, де зараз тривають активні бойові дії. До 11 квітня 2022 року до цього переліку входила Київська, Сумська та Чернігівська область. Також стало неможливим відчуження нерухомості за довіреністю. Це дуже суттєве обмеження, оскільки багато власників, які бажали б продати нерухоме майно, нині перебувають за кордоном. Ще заборонено відчуження нерухомого майна, яким особа володіє менше одного місяця. Тепер у неї не вийде купити й перепродати житло раніше, ніж через 30 днів. З одного боку це добре, тому що шахраї не встигнуть перепродати нерухомість добросовісним набувачам. А з іншого — з огляду на стрімкий розвиток подій на фронті, досить важко спрогнозувати чи будуть бойові дії на тій чи іншій території через місяць. Це обмеження не діє щодо майна набутого в порядку спадкування або в результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності.

На жаль, відчуження нерухомого майна здійснюватиметься виключно за місцем знаходження такого майна, окрім нерухомого майна, розташованого в Києві або Київській області. До війни ж можна було посвідчувати угоду за місцем реєстрації однієї зі сторін договору, що досить зручно.

Принцип територіальності не діє при проведенні державної реєстрації прав у результаті оформлення спадщини. Усі зазначені обмеження діятимуть протягом усього періоду воєнного стану та ще одного місяця після його припинення.

Також не є можливим відчуження земельних ділянок через призупинення роботи Державного земельного кадастру, який надає необхідні для нотаріальної угоди відомості.

За даними аналітиків, кількість переглядів пропозицій із продажу квартир зменшилась удвічі, а будинків — навіть трішки зросла. Однак, реальних угод — надзвичайно мало, але вони були, навіть незважаючи на призупинення роботи реєстрів. А з моменту відкриття таких реєстрів кількість пропозицій та їх перегляд на інформаційних ресурсах — зросли.

Щодо ринку первинної нерухомості, то останнім часом спостерігається дуже обнадійлива динаміка та ріст активності, особливо в західних регіонах. Чого не скажеш про Київський регіон, на який до війни припадала половина всього ринку.

А от Львівська та Одеська області складали сумарно біля чверті від загального пирога, які теж активно почали відновлюватися. Нині спостерігається зниження вартості нерухомості в Києві. Надалі все буде залежати від ситуації на фронті.

Лише після того, як країна вийде із воєнного стану, на повну запрацюють ринкові механізми і сформується ринок нерухомості. А на сьогодні угоди — будуть досить ризиковими.

Автор: ЮРІЙ ХАПКО
адвокат, кандидат юридичних наук, керуючий партнер TOTUM LF