Как война изменила рынок недвижимости в Украине

С начала войны украинский рынок недвижимости фактически остановился. Но немного оправившись от шока, люди поняли, что нужно где-то остановиться и снять жилье. В первые дни спрос на аренду на западе Украины и в центре стремительно вырос. Часть арендодателей повышали цены на квартиры – иногда вдвое. А на дома – втрое. Последние кажутся людям более безопасными. Уже сейчас ситуация несколько стабилизировалась. Впрочем, риелторы утверждают, что стоимость аренды выросла на 30-50% в зависимости от сегмента и локации.

Это также подтверждается и нулевой вакантностью площадей к съему. Однако в Киеве и области ситуация иначе. Там вакантность достигает более половины предложения. И это естественно: в силу опасности и призывов местных властей пока не возвращаться в дома.

О том, что рынок недвижимости оживает, свидетельствуют единичные запросы на приобретение недвижимости в так называемых безопасных регионах страны. Но из-за постоянных авиаударов по всей территории нашей страны безопасным не может считаться даже Закарпатский край.

Остановился и сегмент купли-продажи недвижимости. С первых минут полномасштабного вторжения России, в Украине отключили единые и государственные реестры Министерства юстиции. В частности, Государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее — Реестр недвижимости), через который проходят все транзакции по недвижимому имуществу, в том числе и земельным участкам. Временно приостановил работу и реестр со сведениями о правах на недвижимое имущество, их обременении, а также об объектах и субъектах этих прав. Отключили и Единый госреестр юридических лиц и физических лиц. Обращение к последнему реестру имеет отношение к недвижимости с учетом возможности и популярности опосредованного владения и управления недвижимостью через юридические лица.

В то же время Кабинет Министров Украины постановлением от 28.02.2022 №164 фактически остановил доступ к совершению нотариальных действий гражданам российской федерации, российским компаниям или компаниям, конечный бенефициарный собственник, член или участник (акционер) которой имеет долю в уставном капитале более 10%, а также имеет паспорт гражданина России.

Такие ограничения действуют до принятия и вступления в силу закона об урегулировании отношений с участием лиц, связанных с государством-агрессором и не распространяются на нотариальные действия по удостоверению подлинности подписи на заявлении о выходе из гражданства российской федерации и удостоверении завещания военнопленного.

Учитывая ситуацию, совершать регистрационные действия в реестре юридических лиц разрешили и госрегистраторам (прим. постановление Кабинета Министров от 06.03.2022 №209). Однако такое решение ситуацию не улучшило. Только причинило немало неудобств и недовольства. Почти все и дальше было заблокировано.

Со временем общество привыкло к жизни в военном состоянии. И наконец отдельным нотариусам открыли доступ в Реестр недвижимости и юридических лиц, позволив совершать соответствующие нотариальные и регистрационные действия. Такое постановление (от 19.04.2022 №480) принял Кабинет Министров Украины. В этот перечень включили нотариусы, которые не нарушали требований закона по выполнению своей профессиональной деятельности в последние несколько лет.

Или не совершали нотариальных действий от имени физических лиц, которые в момент их совершения находились за пределами Украины. Кроме действий на основании доверенности таких лиц или в порядке законного представительства. Сам список нотариусов в Минюсте утвердили еще 3 мая 2022 года. Этот список публичен и может обновляться. В него уже вошло более сотни нотариусов из каждой области. А из западных областей и Киева – более трехсот нотариальных представительств.

Есть ряд ограничений по сделкам с недвижимостью, которые будут существенно тормозить рынок. Поэтому запрещено отчуждать недвижимость в пределах административно-территориальных единиц, в которых ограничен доступ к Государственным реестрам. Речь идет о жилье на временно оккупированных территориях государством-агрессором. Или там, где сейчас продолжаются активные боевые действия. До 11 апреля 2022 в этот список входила Киевская, Сумская и Черниговская область. Также стало невозможным отчуждение недвижимости по доверенности. Это очень существенное ограничение, поскольку многие владельцы, желающие продать недвижимое имущество, сейчас находятся за границей. Еще запрещено отчуждение недвижимого имущества, которым лицо владеет менее одного месяца. Теперь у нее не получится купить и перепродать жилье раньше, чем через 30 дней. С одной стороны это хорошо, потому что мошенники не успеют перепродать недвижимость добросовестным приобретателям. А с другой — учитывая стремительное развитие событий на фронте, довольно трудно спрогнозировать, будут ли боевые действия на той или иной территории через месяц. Это ограничение не действует по отношению к имуществу приобретенного в порядке наследования или в результате определения размера долей в праве общей совместной собственности.

К сожалению, отчуждение недвижимого имущества будет производиться исключительно по месту нахождения такого имущества, кроме недвижимого имущества, расположенного в Киеве или Киевской области. До войны можно было заверять соглашение по месту регистрации одной из сторон договора, что довольно удобно.

Принцип территориальности бездействует при проведении государственной регистрации прав в результате оформления наследства. Все указанные ограничения будут действовать в течение всего периода военного положения и еще через один месяц после его прекращения.

Также не возможно отчуждение земельных участков из-за приостановки работы Государственного земельного кадастра, который предоставляет необходимые для нотариального соглашения сведения.

По данным аналитиков, количество просмотров предложений по продаже квартир уменьшилось вдвое, а домов даже немного возросло. Однако реальных сделок — очень мало, но они были, даже несмотря на приостановку работы реестров. А с момента открытия таких реестров количество предложений и их пересмотр на информационных ресурсах выросли.

Что касается рынка первичной недвижимости, то в последнее время наблюдается очень обнадеживающая динамика и рост активности, особенно в западных регионах. Чего не скажешь о киевском регионе, на который до войны приходилась половина всего рынка.

А вот Львовская и Одесская области составляли суммарно около четверти общего пирога, которые тоже активно начали восстанавливаться. В настоящее время наблюдается понижение стоимости недвижимости в Киеве. В дальнейшем все будет зависеть от ситуации на фронте.

Лишь после того, как страна выйдет из военного положения, вовсю заработают рыночные механизмы и сформируется рынок недвижимости. А на сегодняшний день сделки — будут достаточно рисковыми.

Автор: Юрий ХАПКО
адвокат, кандидат юридических наук, управляющий партнер TOTUM LF