Автоматичне поновлення земельних договорів в Україні

16 січня 2020 року набули чинності зміни, внесені Законом України від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». Про це повідомляє Земельний фонд України, пише agronews.ua.

Однією з ключових новел цього Закону стало доповнення Земельного кодексу України статтею 126-1, якою запроваджено механізм автоматичного поновлення договорів користування земельними ділянками.

Стаття 126-1 ЗКУ регулює порядок автоматичного поновлення таких договорів:

• договорів оренди землі;
• договорів земельного сервітуту;
• договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису);
• договорів про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію).

Ключові положення механізму поновлення:

• Наявність умови в договорі.У договорі має бути прямо передбачено положення про його автоматичне поновлення після закінчення строку дії.
• Автоматичний характер поновлення.За наявності такої умови та відсутності заяви про відмову від поновлення договір вважається поновленим автоматично.
• Незмінність умов.Договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені первинним договором.
• Відсутність додаткових формальностей.Укладення нового договору або додаткової угоди не вимагається.
• Право на відмову.Сторона, яка не бажає поновлення договору, зобов’язана подати відповідну заяву державному реєстратору або нотаріусу.

Важливо! Для земель державної та комунальної власності умова про автоматичне поновлення договору не допускається, за винятком випадків, коли на земельній ділянці розміщені будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача.

Як це працює на практиці

Приклад. Власник земельної ділянки уклав договір оренди строком на 7 років, який містить умову про автоматичне поновлення. У день закінчення строку дії договору, за відсутності заяви про відмову, відомості в Державному реєстрі речових прав автоматично оновлюються, і договір вважається поновленим ще на 7 років. Підписання будь-яких додаткових документів не потрібне.

Як відмовитися від автоматичного поновлення

Для того щоб договір не був автоматично поновлений, необхідно:

• Подати заяву про виключення відомостей щодо поновлення договору з Державного реєстру речових прав.
• Зробити це не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору.
• Подати заяву через державного реєстратора або нотаріуса.

Листування між сторонами (листи, повідомлення про відмову тощо) має юридичне значення лише у разі судового спору. Єдиним дієвим механізмом запобігання автоматичному поновленню є своєчасне звернення до державного реєстратора.

У разі пропуску встановленого строку державний реєстратор відмовить у реєстрації заяви, а договір буде поновлено автоматично.

Вплив статті 126-1 ЗКУ на учасників земельних відносин

• Для орендарів: процедура продовження договору стала простішою, прогнозованішою та безпечнішою.
• Для власників земельних ділянок: зросла відповідальність за контроль строків дії договорів, оскільки без активних дій з їхнього боку договір буде автоматично поновлений.
• Для ринку землі загалом: новий механізм зменшує ризики рейдерських захоплень та спорів, пов’язаних із так званим «мовчазним» поновленням договорів.

Щоб уникнути небажаного автоматичного поновлення договору:

• Перевірте строк дії договору та всіх додаткових угод.
• Не пізніше ніж за 30 днів до завершення строку зверніться до державного реєстратора або нотаріуса.
• Подайте заяву про виключення запису щодо поновлення договору.
• Збережіть документи, що підтверджують подання заяви.

Пам’ятайте: пропуск установленого строку означає автоматичне поновлення договору.

Автоматичне поновлення договорів оренди землі є ефективним інструментом для стабільності земельних відносин та захисту від зловживань. Водночас для власників земельних ділянок воно вимагає підвищеної уважності, своєчасного контролю строків та активних дій у разі небажання продовжувати договір