Автоматическое возобновление земельных договоров в Украине

16 января 2020 вступили в силу изменения, внесенные Законом Украины от 05.12.2019 № 340-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о противодействии рейдерству». Об этом сообщает Земельный фонд Украины, пишет agronews.ua.

Одной из ключевых новелл этого Закона стало дополнение Земельного кодекса Украины статьей 126-1, в которой введен механизм автоматического возобновления договоров пользования земельными участками.

Статья 126-1 ЗКУ регулирует порядок автоматического возобновления следующих договоров:

• договоров аренды земли;
• договоров земельного сервитута;
• договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзиса);
• договоров о предоставлении права пользования земельным участком для застройки (суперфиция).

Ключевые положения механизма обновления:

• Наличие условия в договоре. В договоре должно быть прямо предусмотрено положение о его автоматическом обновлении по истечении срока действия.
• Автоматический характер обновления.При наличии такого условия и отсутствия заявления об отказе от обновления договор считается обновленным автоматически.
• Договор возобновляется на тот же срок и на тех же условиях, что были предусмотрены первичным договором.
• Отсутствие дополнительных формальностей. Заключение нового договора или дополнительного соглашения не требуется.
• Право на отказ. Сторона, не желающая возобновления договора, обязана подать соответствующее заявление государственному регистратору или нотариусу.

Важно! Для земель государственной и коммунальной собственности условие об автоматическом возобновлении договора не допускается, за исключением случаев, когда на земельном участке находятся здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя.

Как это работает на практике

Пример. Владелец земельного участка заключил договор аренды сроком на 7 лет, содержащий условие об автоматическом возобновлении. В день истечения срока действия договора, при отсутствии заявления об отказе, сведения в Государственном реестре прав автоматически обновляются, и договор считается восстановленным еще на 7 лет. Подписание каких-либо дополнительных документов не требуется.

Как отказаться от автоматического обновления

Для того чтобы договор не был автоматически обновлен, необходимо:

• Подать заявление об исключении сведений о возобновлении договора из Государственного реестра прав.
• Сделать это позже чем за 30 календарных дней к окончанию срока действия договора.
• Подать заявление через государственного регистратора или нотариуса.

Переписка между сторонами (письма, сообщения об отказе и т.п.) имеет юридическое значение только в случае судебного спора. Единственным действенным механизмом предотвращения автоматического обновления является своевременное обращение к государственному регистратору.

В случае пропуска установленного срока, государственный регистратор откажет в регистрации заявления, а договор будет восстановлен автоматически.

Влияние статьи 126-1 ЗКУ на участников земельных отношений

• Для арендаторов: процедура продления договора стала более простой, прогнозируемой и безопасной.
• Для владельцев земельных участков возросла ответственность за контроль сроков действия договоров, поскольку без активных действий с их стороны договор будет автоматически восстановлен.
• Для рынка земли в целом новый механизм уменьшает риски рейдерских захватов и споров, связанных с так называемым «молчаливым» возобновлением договоров.

Чтобы избежать нежелательного автоматического возобновления договора:

• Проверьте срок действия договора и всех дополнительных соглашений.
• Не позднее чем за 30 дней до истечения срока обратитесь к государственному регистратору или нотариусу.
• Подайте заявление об исключении записи о возобновлении договора.
• Сохраните документы, подтверждающие подачу заявления.

Помните: пропуск установленного срока означает автоматическое возобновление договора.

Автоматическое обновление договоров аренды земли является эффективным инструментом для стабильности земельных отношений и защиты от злоупотреблений. В то же время, для владельцев земельных участков оно требует повышенной внимательности, своевременного контроля сроков и активных действий в случае нежелания продлевать договор.