Чому іноземці почали продавати нерухомість в Україні

Напруженість на українсько-російському кордоні вже спровокувала обвал цін на українські євробонди та корпоративні облігації. У ЗМІ почали активно обговорювати чутки про масову втечу нерезидентів із української нерухомості. Чи справді нерезиденти влаштували розпродаж квадратних метрів і як це вплине на ціни, — розбирався «Мінфін».

Увесь минулий рік столична нерухомість була мега-популярним напрямком для інвестицій, і не лише серед українців. Україна потрапила до першої п’ятірки країн із недооціненими активами, згідно з рейтингом Financial Times. І це спричинило підвищений інтерес до нашої нерухомості з боку іноземців. За підрахунками рієлторів, на їхню частку припало близько 10% усіх продажів. Багато хто вкладався в комерційну нерухомість, а також купували житло для здачі в оренду.

Відносно низький (за європейськими мірками) поріг входу та висока дохідність могли б і надалі підтримувати попит на українські «квадрати» з боку нерезидентів. Однак у ситуацію втрутилася політика.

«Що зараз коїться? Частина іноземців, які проінвестували у первинний ринок, намагаються продати недобудову шляхом відступлення прав власності», — розповіла керівник київської рієлторської агенції Best&Seller Ірина Луханіна. Втім, поки що про масову втечу говорити рано. За словами Ірини Луханіної, української нерухомості позбавляються насамперед ті, кого з нашою країною, окрім бажання підзаробити, нічого особливо не пов’язує, і хто не знає «внутрішніх течій». Частка таких інвесторів серед нерезидентів невелика.

За словами віцепрезидента Асоціації професійних керуючих нерухомістю Анатолія Топала, іноземці дійсно збувають свою нерухомість в Україні. Але цей процес розпочався набагато раніше, ніж загострення конфлікту з Росією. Причина, швидше, у фіскальній політиці держави.

«Податкова нагадала нерезидентам, що вони не можуть самостійно здавати свою нерухомість в оренду, а повинні найняти фінансову прокладку у вигляді керуючого. У результаті багато хто вирішив, що їм простіше продати тут майно і купити, скажімо, у Грузії чи Іспанії. Ті, хто не пішов цим шляхом, продовжують залишатися з нами», — прокоментував Анатолій Топал.

Експерт запевняє, що жодного сплеску продажів зараз не спостерігається. Із цим повністю погоджується керуючий партнер KDU Realty Group, інвест-консультант Олена Маленкова. За її словами, на масове скидання ринок моментально б відреагував. По-перше, з’явилася б величезна кількість виставлених на продаж об’єктів, зокрема за відступленням на ранніх етапах будівництва. А по-друге, це відразу вплинуло б на ціни.

«У нас ситуація така, що об’єктів на продаж виставлено дуже мало. Такої незначної кількості пропозицій щодо нерухомості у Києві давно не було. Щодо цін, то навіть за $55 тис. у Києві сьогодні нічого пристойного не купиш», — констатує Олена Маленкова.

Вона каже, що реальним індикатором інвестиційного настрою є комерційна нерухомість. Як показує практика, у неї вкладаються лише за сприятливих умов.

«На сьогодні на гарні комерційні об’єкти в Києві стоїть черга. Наприклад, ми вийшли на продаж об’єкту на вул. Січових Стрільців. Виявилося стільки бажаючих його купити, що в перший же день 6 інвесторів зробили пропозицію, вищу за стартову ціну. При цьому троє із них є іноземцями», — розповідає Олена Маленкова.

Близько 70% нерезидентів, які інвестують в українську нерухомість, — колишні громадяни України.

Інші 30% — ті, хто має тут родинні чи дружні зв’язки. Тому вони обізнані щодо головних «внутрішніх течій».

Наші громадяни поки що ігнорують негативне інформаційне тло. Принаймні, як запевняють експерти, панічних настроїв і вони не привносять на ринок. Угод справді поменшало, але ця тенденція намітилася ще восени минулого року.

«У першому півріччі 2021 року ринок зростав, мотивований попит себе вичерпав і зараз формується відкладений попит, із яким вийдемо на весну», — каже Анатолій Топал.

Поки що корекції цін не відбулося, але можливість невеликого зниження вартості квадратного метра все ще залишається.

«Наразі ми спостерігаємо на ринку стагнацію. В який бік далі рухатимуться ціни, спрогнозувати зі 100-відсотковою точністю складно. Але багато покупців зайняли вичікувальну позицію і поки що придивляються до варіантів для інвестицій», — пояснив віцепрезидент Асоціації професійних керуючих нерухомістю.

Розглядають українці також купівлю активів за кордоном. Улюбленими напрямками залишаються ті самі Іспанія, Туреччина, Німеччина, США, Хорватія. Але це, швидше, диверсифікація ризиків та розподіл позицій.

«Світ дуже швидко змінюється, тому в інвестиційному портфелі має бути все — і криптовалюти, і акції, і стартапи. Щодо нерухомості, то її теж варто за можливості диверсифікувати — за сегментами, класами, країнами. Тому немає нічого дивного в тому, що українці купують нерухомість в інших країнах», — каже Олена Маленкова.

При цьому вона звертає увагу, що в більшості випадків нерухомість за кордоном із інвестиційною метою купують ті, у кого вона вже є і в Україні. Адже цікавіше за Україну немає жодної країни у плані дохідності. У нас нерухомість може дати 7−8% річних. Європейські країни пропонують 2%, максимум — 4%.

«Окупність вкладень у нерухомість, скажімо, у Туреччині — 20 років. І лише в Україні 12 років вважається нормою. А можна знайти у регіонах об’єкти з терміном окупності від 3 до 5 років. Тому інвестори і йдуть в Україну», — підсумовує керуючий партнер KDU Realty Group.

Експерти не виключають: якщо напруженість на українсько-російському кордоні й надалі зростатиме, кількість охочих вийти з українських інвестицій у нерухомість може зрости. І це точно позначиться на цінах вторинного ринку. Хоча можливість обвалу чи значного відкату цін не розглядається.

«Зміни на 1,5−2% — це лише коригування. Для ринку це нормально», — каже Анатолій Топал.

Найбільше на продавців та покупців квадратних метрів надалі впливатимуть ціноутворення та платоспроможність.

Автор: Ірина Рибніцька, журналіст