Львів випередив Київ за цінами на житло: що відбувається на ринку нерухомості

Український ринок житла у 2026 році демонструє поступове відновлення. За даними аналітичних платформ ЛУН та DIM.RIA, ціни на первинному та вторинному ринках зростають у більшості великих міст країни. Найбільш помітне подорожчання спостерігається у Києві, Львові, Івано-Франківську та Ужгороді, де попит підтримують внутрішня міграція, релокація бізнесу та дефіцит нового житла.

Аналітики очікують, що до кінця року вартість нерухомості може зрости ще на 5–15% залежно від регіону та типу житла. Основними чинниками залишаються подорожчання будівництва, нестача нових проєктів і стабільний попит у відносно безпечних регіонах країни. Водночас ринок дедалі більше розділяється на два сегменти — регіони активного зростання та міста, де попит стримує безпекова ситуація.

Львів уже кілька років поспіль залишається одним із найпривабливіших міст для інвестицій у житло. Через значний приплив населення, релокацію компаній та обмежену пропозицію нових земельних ділянок ціни на квартири тут уже фактично зрівнялися з київськими, а в окремих сегментах навіть перевищили їх.

Київ поступово повертає собі статус головного ринку нерухомості країни завдяки концентрації бізнесу та високооплачуваних робочих місць. Водночас Ужгород та Івано-Франківськ залишаються серед головних бенефіціарів внутрішньої міграції.

Натомість Харків, Запоріжжя та частково Дніпро продовжують відчувати вплив безпекових ризиків, що стримує активність покупців. Разом із тим експерти вважають, що саме ці регіони можуть отримати найбільший потенціал зростання після покращення безпекової ситуації та початку масштабної відбудови.

Вторинний ринок відновлюється

Після майже повної зупинки на початку повномасштабної війни вторинний ринок житла знову демонструє зростання. Покупці дедалі частіше обирають готові квартири, які дозволяють одразу заселитися або отримувати орендний дохід.

Найбільший попит мають квартири з ремонтом, автономним опаленням, резервним живленням та будинки, обладнані укриттями. Саме такі об’єкти продаються швидше та дорожчають найдинамічніше.

Якщо до війни українці традиційно вкладали заощадження у квартири, то нині ситуація суттєво змінилася.

Серед основних альтернатив нерухомості експерти називають:

• облігації внутрішньої державної позики (ОВДП);
• банківські депозити;
• золото;
• комерційну нерухомість.

Найсильнішим конкурентом житла сьогодні стали саме ОВДП. За даними Міністерства фінансів, портфель державних облігацій у власності фізичних осіб уже перевищив 150 млрд грн, а окремі гривневі випуски в липні 2026 року приносили майже 20% річних. Додатковою перевагою є звільнення доходів від ОВДП від податку на доходи фізичних осіб та військового збору.

Банківські депозити також стали привабливішими після підвищення облікової ставки НБУ. Середня ставка за річними гривневими вкладами досягла близько 14%, однак через оподаткування процентного доходу вони поступаються державним облігаціям за ефективною прибутковістю.

Водночас житлова нерухомість залишається популярною завдяки можливості одночасно отримувати орендний дохід і розраховувати на подорожчання самого активу. За оцінками Global Property Guide, середня валова дохідність житлової нерухомості в Україні становить 7–8% на рік, хоча цей показник залежить від міста та об’єкта.

Експерт: ризики залишаються високими

Попри пожвавлення ринку, економіст Данило Монін закликає не переоцінювати інвестиційні перспективи української нерухомості.

За його словами, головним фактором ризику залишається війна, яка створює невизначеність як для економіки, так і для довгострокового попиту на житло.

Експерт також звертає увагу на демографічні виклики. Скорочення населення та тривалий відтік українців за кордон можуть стримувати попит навіть після завершення бойових дій. На його думку, найбільший інтерес для інвесторів і надалі зберігатимуть Київ, його передмістя та західні області, однак наразі він не бачить на ринку сегментів, які можна було б вважати недооціненими. Потенційна прибутковість, на його переконання, поки що не компенсує рівень воєнних ризиків.