Львов опередил Киев по ценам на жилье: что происходит на рынке недвижимости

Украинский рынок жилья в 2026 году показывает постепенное восстановление. По данным аналитических платформ ЛУН и DIM.RIA, цены на первичном и вторичном рынках растут в большинстве крупных городов страны. Наиболее заметным подорожанием наблюдается в Киеве, Львове, Ивано-Франковске и Ужгороде, где спрос поддерживают внутренняя миграция, релокация бизнеса и дефицит нового жилья.

Аналитики ожидают, что до конца года стоимость недвижимости может возрасти еще на 5–15% в зависимости от региона и типа жилья. Основными факторами остаются удорожание строительства, нехватка новых проектов и стабильный спрос в относительно безопасных регионах страны. В то же время, рынок все больше разделяется на два сегмента — регионы активного роста и города, где спрос сдерживает ситуация с безопасностью.

Львов уже несколько лет остается одним из самых привлекательных городов для инвестиций в жилье. Из-за значительного притока населения, релокации компаний и ограниченного предложения новых земельных участков цены на квартиры здесь уже фактически сравнялись с киевскими, а в отдельных сегментах даже превысили их.

Киев постепенно возвращает статус главного рынка недвижимости страны благодаря концентрации бизнеса и высокооплачиваемых рабочих мест. В то же время, Ужгород и Ивано-Франковск остаются среди главных бенефициаров внутренней миграции.

Харьков, Запорожье и частично Днепр продолжают испытывать влияние рисков безопасности, что сдерживает активность покупателей. Вместе с тем эксперты считают, что именно эти регионы могут получить наибольший потенциал роста после улучшения ситуации с безопасностью и начала масштабного восстановления.

Вторичный рынок возобновляется

После почти полной остановки в начале полномасштабной войны вторичный рынок жилья снова демонстрирует рост. Покупатели все чаще выбирают готовые квартиры, позволяющие сразу заселиться или получать арендный доход.

Наибольшим спросом пользуются квартиры с ремонтом, автономным отоплением, резервным питанием и дома, оборудованные укрытиями. Именно такие объекты продаются быстрее и дорожают наиболее динамично.

Если до войны украинцы традиционно вкладывали сбережения в квартиры, то ситуация существенно изменилась.

Среди основных альтернатив недвижимости эксперты называют:

• облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ);
• банковские депозиты;
• золото;
• коммерческая недвижимость.

Самым сильным конкурентом жилья сегодня стали именно ОВГЗ. По данным Министерства финансов, портфель государственных облигаций в собственности физических лиц уже превысил 150 млрд. грн., а отдельные гривневые выпуски в июле 2026 года приносили почти 20% годовых. Дополнительным преимуществом является освобождение доходов от ОВГЗ от налога на доходы физических лиц и сбора.

Банковские депозиты также стали более привлекательными после повышения учетной ставки НБУ. Средняя ставка по годовым гривневым вкладам достигла около 14%, однако из-за налогообложения процентного дохода они уступают государственным облигациям по эффективной доходности.

В то же время, жилая недвижимость остается популярной благодаря возможности одновременно получать арендный доход и рассчитывать на подорожание самого актива. По оценкам Global Property Guide, средняя валовая доходность жилой недвижимости в Украине составляет 7-8% в год, хотя этот показатель зависит от города и объекта.

Эксперт: риски остаются высокими

Несмотря на оживление рынка экономист Даниил Монин призывает не переоценивать инвестиционные перспективы украинской недвижимости.

По его словам, главным фактором риска остается война, создающая неопределенность как для экономики, так и для долгосрочного спроса на жилье.

Эксперт обращает внимание на демографические вызовы. Сокращение населения и длительный отток украинцев за границу могут сдерживать спрос даже после боевых действий. По его мнению, наибольший интерес для инвесторов будут и дальше сохранять Киев, его пригороды и западные области, однако пока он не видит на рынке сегментов, которые можно было бы считать недооцененными. Потенциальная доходность, по его убеждению, пока не компенсирует уровень военных рисков.