Відкладені зобов’язання: що робити з іпотекою на зруйноване житло

Громадяни України з початком війни опинилися в однакових обставинах, але в кожного був свій бекґраунд. Так, частина населення на цей моменти мала невиплачені кредити та іпотеку. У багатьох невиплачена іпотека лишається тягарем, попри те що житло, яке було в заставі, може бути пошкоджене або зруйноване. З огляду на ці обставини і воєнний час держава подбала про громадян, що мають такі кредитні зобов’язання. Що змінилося в законодавстві щодо кредитів та як полегшили умови для громадян, розповів Mind адвокат Роман Сімутін.

Як змінилися правила виплат за кредитами?

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану 15 березня 2022 року № 2120-IX (набув чинності 17 березня 2022 року) змінено низку правил роботи банків і небанківських фінансових установ, зокрема тих, що надають послуги з кредитування.

Мета цих змін – насамперед полегшити ситуацію для українців-позичальників на час війни та післявоєнного відновлення економіки.

Крім того, у разі допущення такого прострочення споживач звільняється, зокрема, від обов’язку сплати кредитодавцю неустойки (штрафу, пені) та інших платежів, сплата яких передбачена договором про споживчий кредит за прострочення виконання (невиконання, часткове виконання) споживачем зобов’язань за таким договором.

Також забороняється в разі невиконання зобов’язань за договором про споживчий кредит збільшення процентної ставки за користування кредитом, крім випадків, коли встановлення змінюваної процентної ставки передбачено кредитним договором чи договором про споживчий кредит.

Які обов’язки позичальників продовжують діяти?

Водночас звертаємо увагу, що неустойка (штраф, пеня) та інші платежі, сплата яких передбачена договором про споживчий кредит, нараховані включно з 24 лютого 2022 року за прострочення виконання за таким договором, підлягають списанню.

Як змінились умови іпотеки?

Також цим законом внесені зміни в Розділ VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку» (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., № 38, ст. 313), його доповнено пунктом 5-2 такого змісту:

«5-2. У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об’єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону.

Положення абзацу першого цього пункту не поширюються на нерухоме майно (нерухомість), оформлене в іпотеку з метою забезпечення виконання зобов’язань за договорами, укладеними після дня набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану», або за договорами, до яких після дня набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» за погодженням сторін вносилися зміни в частині продовження строків виконання зобов’язань та/або зменшення розміру процентів, штрафних санкцій».

Отже, наведена стаття передбачає підставою припинення іпотеки:

• наявність фактів знищення майна, переданого в іпотеку;
• відсутність обставин її відновлення іпотекодавцем.

Як реєструвати зміну обставин щодо іпотеки?

У зв’язку з наведеним необхідно вчинити дії направлені на внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, а саме запису про закриття об`єкта нерухомого майна, підстава внесення запису – знищення об`єкта нерухомого майна.

У ст. 10 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що, якщо інше не встановлено законом чи іпотечним договором, іпотекодавець зобов`язаний вживати за власний кошт всіх необхідних заходів для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань і вимог інших осіб.

Враховуючи зазначене, якщо ваш будинок/квартиру знищено або пошкоджено, вважаємо за необхідне негайно повідомити про це іпотекодержателя та запропонувати йому дату та час для складення Акту перевірки наявності та стану майна (об`єкту нерухомості як забезпечення зобов`язань), у якому детально визначити стан об’єкта іпотеки та зазначити ваші пояснення щодо обставин, які стали причиною цих подій.