Чим загрожує несплата іпотечного кредиту?

2 вересня 2021 року групою народних депутатів внесено до Верховної Ради проєкт закону №5883 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо припинення іпотеки після спливу строку позовної давності». Що передбачає документ і хто виграє та програє в разі його ухвалення в зареєстрованій редакції, розповів адвокат Everlegal Ігор Тетеря.

Для того щоб розібратися, що змінить цей законопроєкт у разі його прийняття та яка його мета, необхідно попередньо зробити екскурс у проблемне питання іпотеки, яке він покликаний розв’язати.

Як відомо, іпотека – це спосіб забезпечення повернення кредиту нерухомим майном. Якщо позичальник не повертає вчасно кредит, то банк може повернути свої кошти, проценти та штрафні санкції за рахунок такого майна шляхом його продажу або отримання такого майна у власність. Відбувається це або в судовому порядку, шляхом звернення банком із позовом до суду та подальшого продажу майна за судовим рішенням, або у позасудовому порядку.

Різновидами позасудового порядку є:

• звернення банку до нотаріуса для вчинення виконавчого напису, який потім направляється у виконавчу службу й іпотечне майно продається виконавцем на прилюдних торгах;
• звернення банку до нотаріуса з метою продажу предмета іпотеки будь-якій особі, при цьому продавцем в такому разі виступає сам банк;
• звернення банку до нотаріуса чи державного реєстратора для реєстрації за собою права власності на іпотечне майно, тобто його власником у такому разі стає банк. Як правило, можливість застосування всіх наведених способів позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, завжди передбачена в іпотечних договорах, які банки пропонують укласти позичальникам, надаючи їм кредити.

При цьому якщо для можливості захистити свої права через суд законом встановлено певний строк, який має назву «позовна давність», то для деяких із позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки такий строк давності не встановлено. Крім пункту першого – виконавчого напису нотаріуса, який може бути вчинений тільки протягом трьох років із моменту виникнення заборгованості за кредитом.

Тобто банк може звернутися до суду, який відмовить йому у зв’язку зі спливом позовної давності. Після цього банк піде до нотаріуса й абсолютно законно зареєструє за собою право власності на іпотечне майно або продасть його будь-якій особі, оскільки в іпотечному договорі міститься відповідні застереження про такі можливості банку. І жодних строків для таких можливостей банку законом не встановлено.

Саме з метою усунення цієї прогалини депутатами внесено до парламенту законопроєкт № 5883. Цим документом встановлюється, що після спливу строку позовної давності за вимогою про стягнення заборгованості та вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотека припиняється, а кредитор не має права вчиняти односторонні дії, спрямовані на стягнення боргу за рахунок заставного майна.

Тобто строк давності щодо можливості застосувати позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки прив’язано до позовної давності. Ба більше, сплив такого строку буде підставою для припинення іпотеки.

Це має суттєве значення, оскільки наразі під час судового спору щодо звернення стягнення на предмет іпотеки сплив позовної давності не є підставою для відмови в задоволенні позову в разі відсутності заяви відповідача в справі про її застосування.

У разі прийняття законопроєкту № 5883 заява про застосування позовної давності відповідачем не потребуватиметься для відмови в позові, підставою для відмови буде сам факт спливу позовної давності та припинення у зв’язку із цим іпотеки.

У разі якщо банк застосує позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки після спливу позовної давності, боржник чи майновий поручитель зможуть оскаржити в суді такі дії банку та повернути собі іпотечне майно.

Хоча, здавалось би, в законопроєкті все дуже просто, і ініціатива виглядає гарно, однак, якщо заглибитися в юридичні тонкощі, до цього документу в зареєстрованій редакції виникає досить багато питань.

Наприклад, не найкращою є ідея прив’язувати настання моменту припинення іпотеки та строк для позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки до позовної давності. Остання є інститутом пов’язаним виключно із судовим захистом та з відповідними правилами її застосування та перебігу:

• застосовується вона за заявою відповідача в судовій справі;
• у суду є можливість захистити порушене право позивача у випадку пропущення позовної давності з поважних причин;
• існують окремі правила зупинення та переривання позовної давності, яким дає оцінку суд під час вирішення питання про її застосування тощо.

Як наявність тих чи інших фактів, важливих для перебігу позовної давності, та можливості її застосування впливатимуть на чинність іпотеки та можливість позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки? Законопроєкт № 5883 відповіді не дає.

Та й хто повинен буде встановити факт спливу позовної давності в такому разі, нотаріус чи державний реєстратор, до якого звернеться банк з метою реалізації позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки?

Найімовірніше, це встановлюватиме суд, коли вже іпотекодавець оскаржуватиме дії банку щодо звернення стягнення на предмет іпотеки. А отже, у зв’язку із цим виникне велика кількість нових судових спорів, ініціатором яких вимушений бути іпотекодавець.

Чи не краще було б встановити чіткий та зрозумілий строк, у межах якого іпотека залишається дійсною та/або кредитор може застосовувати позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки, не плутаючи тим самим жодну зі сторін іпотечних відносин?

Та й взагалі, достатньо б було встановити строк давності на застосування позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки та не чіпати дійсність іпотеки. Так, за загальним правилом, встановленим у ст. 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

До речі, у зазначене положення закону законопроєктом №5883 зміни не вносяться, чим створюється суперечність норм, які регулюють дійсність іпотеки.

Також у законопроєкті використовуються не зовсім вдалі визначення, як-то заборона кредитору «вчиняти односторонні дії», спрямовані на звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Адже позасудові способи звернення стягнення здійснюються за згодою сторін, яка виражається переважно у відповідних застереженнях, викладених у іпотечних договорах. То чи можна тут говорити про якісь односторонні дії кредитора? Напевно, що ні.

Разом із тим зазначений законопроєкт перед прийняттям ще має пройти розгляд у відповідних комітетах Верховної Ради та не одне читання у ВР, де, найімовірніше, буде досить суттєво змінений.

Джерело