Шість страхів іпотеки

Усі ми знаємо, що взяти іпотеку – це серйозний і відповідальний крок. І часто так буває, що потенційного позичальника зупиняє страх, який асоціюється з іпотекою. Аби розвінчати міфи, НАБУ спільно з Мінфіном проаналізували головні страхи позичальників і запустили спільний спецпроєкт «Шість страхів іпотеки: чого найбільше побоюються позичальники та що насправді потребує уваги», присвячений 10-річчю НАБУ.

***

Проривним для іпотечного кредитування став 2020 рік, коли банки за рахунок зниження вартості ресурсів (депозитів) змогли знизити реальні процентні ставки за іпотечними кредитами до рівня 13-15% річних. Поточного року тенденція була додатково посилена завдяки спеціальній держпрограмі «Доступна іпотека 7%».

Водночас у потенційних позичальників усе-таки лишається низка запитань. Тож чого бояться потенційні позичальники сьогодні?

Найбільше ті, хто планує взяти позику на придбання житла, побоюються того, що їм забракне доходу для виплат за кредитом. Цей пункт обрали 57% усіх респондентів.

«Більшість українців незадоволені житловими умовами і хочуть їх поліпшити, а завдяки іпотеці вони можуть собі це дозволити. Однак одним із суттєвих стоп-факторів є занепокоєння потенційних позичальників щодо стабільності доходів і планування значних витрат у довгостроковій перспективі», – зазначає Антон Тютюн, член правління Ощадбанку.

Приміром, за даними Приватбанку, приблизно третина іпотечних позичальників – це приватні підприємці (ФОП). Звісно, підприємницький дохід не є стабільним, що створює певні труднощі. Проте такі ризики не є приводом, щоб відмовлятися від іпотеки. Банкіри запевняють: усе працює, якщо консервативно оцінювати свої фінансові можливості та не брати на себе зобов’язань, що потребують надто великих виплат. Лишайте собі запас.

Одним із основних параметрів іпотечного кредиту є коефіцієнт PTI (payment to income), тобто відношення величини щомісячного платежу до доходу позичальника (його сім’ї). Сам банк-кредитор не погодить видачу позики, якщо вважатиме дохід недостатнім.

«Брати іпотечну позику можуть усі охочі – громадяни України. Основною вимогою є офіційне працевлаштування та достатній рівень доходів для можливості вчасного погашення кредиту, а після цього – на забезпечення усіх життєвих потреб позичальника. Разом з тим, іпотека наразі дійсно користується попитом, бо ж умови кредиту вигідніші за оренду житла. А головне, що квартира відразу стає власністю позичальника», – зазначає Максим Ярославський, директор департаменту роздробу Укргазбанку. За його словами, іпотечними позичальниками Укргазбанку найчастіше є наймані працівники, керівники середньої або нижчої ланки та спеціалісти вищої категорії з середньомісячним доходом орієнтовно 20-25 тис. грн. Водночас розмір щомісячного платежу за середньої суми кредиту становить орієнтовно 10 тис. грн. Тобто маємо PTI на рівні 40-50%.

Важливо! На сплату кредиту спрямовується не більше як половина доходу позичальника.

Більшість банків намагається не виходити за межі цього співвідношення.

Ось лише кілька прикладів:

1. У Приватбанку середня сума кредиту – 630 тис. грн, власний внесок у середньому становить 450 тис. грн (LTV – 42%), у свою чергу щомісячний платіж у середньому сягає 7000-7500 грн, PTI – до 50%, а фактичний термін кредиту – приблизно 15 років. Зазначається, що найактивнішими регіонами з іпотечного кредитування є Київ, Харків, Одеса, Львів.
2. У Правекс банку 46% заяв позичальників погоджуються з PTI на рівні 50-60%. Середнє значення LTV становить 32,5%. 43% клієнтів купують житло площею 30-60 кв.м, а 38% – площею 61-90 кв.м. Середній чек іпотечного кредиту – 903 тис.грн. 66% нерухомості купують у м.Києві та Київській області.
3. Кредит Дніпро рекомендує орієнтуватися на PTI до 50%. Середня сума: від 300 тис. грн до 10 млн грн. Власний внесок (LTV): щонайменше 30%. Фактичний термін кредиту: від 12 міс. до 240 міс.
4. В Укргазбанку середня сума кредиту обчислюється 860 тис. грн. Власний внесок – від 30% від вартості нерухомості, показник LTV – 70% , а термін кредиту – 20 років. Розмір щомісячного платежу залежить від обраних умов кредитування та суми кредиту і за середньої суми кредиту становить орієнтовно 10 тис. грн.
5. В Ощадбанку середня сума кредиту – 700 тис. грн. Середня сума власного внеску – 30%, фактичний термін кредитування – 15 років. Щомісячний платіж у середньому становить 8852 грн. Ощадбанк спостерігає, що ринок стрімко розвивається. Якщо говорити про обсяг виданих кредитів, то після столиці лідерами є міста-мільйонники. Лідирують Харківська, Дніпропетровська, Одеська та Запорізька області, але за кількістю виданих кредитів після Києва йде Чернігів. Також у ТОП-10 (крім мільйонників) входять Суми, Черкаси та Чернівці.
6. У банку «Південний» середня сума кредиту становить 900 000 грн, власний внесок (LTV) – від 25% ринкової вартості нерухомості, що передається в іпотеку як забезпечення за кредитом. Сума щомісячних зобов’язань позичальника не повинна перевищувати 80% середньомісячної суми доходів. Фактичний термін кредиту для придбання нерухомості, що передається в іпотеку, – до 10 років, максимальний строк за умовами програми кредитування – до 20 років. Спеціалісти банку «Південний» наголошують, що у виборі іпотечного кредиту важливо шукати зручний і зрозумілий графік платежів. Якщо важливою є однакова сума щомісячного погашення, бо клієнт бажає чітко планувати витрати, то найкраще підійде ануїтет. Якщо ж важлива економія та можливість дострокової виплати кредиту – тоді доречною буде класична схема погашення.

На другому місці – ризик підвищення відсоткової ставки за кредитом. За цей пункт віддали голоси 20% опитаних.

Дійсно, коли йдеться про великі суми кредиту, то кожен відсотковий пункт перетворюється на відчутну суму у грошовому виразі. І тут варто докладно вивчати цінові умови продукту. Наприклад, банки-кредитори разом із фіксованими практикують і плаваючі ставки за іпотекою. Також ставка може бути фіксованою лише на певний період часу. Ці умови відрізняються в продуктах різних банків.

Так, деякі банки пропонують за іпотечними кредитами фіксовану ставку на перший рік, далі – ставка плаваюча з прив’язкою до індексу UIRD12М. А приміром, Правекс банк пропонує фіксовану ставку на п’ять років. «Здебільшого за перші п’ять років іпотечний кредит або повністю погашається, або здійснюється погашення не менше як 70% тіла кредиту», – коментує Володимир Чорненький, директор з розвитку роздрібного бізнесу АТ «ПРАВЕКС БАНК».

Разом із тим, варто зазначити, що плаваюча ставка може не тільки зростати, а й зменшуватися. Нагадаємо, що в останні роки НБУ проводив послідовну політику таргетування інфляції, й у міру її зменшення знижував і облікову ставку, що в підсумку призвело до зниження ставок за кредитами клієнтам.

10% потенційних позичальників найбільше побоюються того, що кредитор забере іпотечне житло.

Проте треба розуміти, що банк – не агентство з продажу нерухомості. Йому насправді не потрібна іпотечна квартира. Ба більше, віднедавна НБУ вираховує з капіталу банків вартість непрофільних активів на їхніх балансах!

Кредитор іде на стягнення предмета іпотеки в надзвичайному випадку. Якщо в позичальника виникає проблема з обслуговуванням кредиту, банк докладе максимум зусиль, аби її вирішити.

Зокрема, йдеться про різні програми реструктуризації заборгованості, що мають на меті зменшення кредитного навантаження на позичальника, аби він знову повернувся до нормального графіку обслуговування позики.

6% опитаних переживають, що впродовж строку іпотеки житло подешевшає, і позичальник або переплатить, або вартості житла в разі чого не вистачить на повне погашення кредиту. Проте ймовірність різкого падіння цін на житло нижча, ніж здорожчання. І, купуючи квартиру в іпотеку, ви можете в перспективі виграти через поступове зростання цін на ринку нерухомості.

Насправді ціни на нерухомість коливаються з певною періодичністю й залежать від багатьох факторів. Насамперед це має значення для тих, хто професійно інвестує в нерухомість із метою заробити. «В іпотеку люди найчастіше купують об’єкти на вторинному ринку як перше житло для молодих сімей або покращують житлові умови шляхом збільшення житлової площі. Останнім часом зріс попит на придбання приватних будинків», – пояснює директор департаменту мережі та роздрібних продажів банку «Південний» Сергій Новошицький. Тож бачимо, що в більшості випадків не йдеться про купівлю квадратних метрів задля отримання прибутку.

Цього найбільше бояться 5% учасників опитування. Дійсно, купівля житла в кредит – це, так би мовити, тристороння угода: окрім продавця та покупця, присутній банк-кредитор. Проте слід зазначити, що банки напрацювали солідний інструментарій для мінімізації цих ризиків.

Банки можуть ухвалювати попередні рішення про видачу кредиту, що полегшує угоду купівлі житла.

Таке рішення ухвалюється, коли потенційний позичальник вперше звертається до банку, який оцінює його кредитоспроможність і визначає умови, на яких може видати кредит: максимальну суму, відсоткову ставку тощо. Деякі банки навіть підтверджують своє «добро» спеціальним сертифікатом.

“Для клієнтів ПриватБанку попереднє рішення за іпотекою надається впродовж 2 хвилин. Отримати таке рішення можна на сайті банку або у Приват24. Після отримання рішення on-line з клієнтом зв’язується менеджер та проводить консультація по процесу надання кредиту”, – зазначив Дмитро Мусієнко, керівник Дирекції роздрібного бізнесу ПриватБанку.

Банки часто працюють у партнерстві з рієлторами та забудовниками. І тут кожен із учасників відстежує весь процес, адже неякісний сервіс або некоректна ринкова поведінка одного можуть зашкодити репутації всіх партнерів.

Можливість такого розвитку подій найбільше лякає лише 2% потенційних позичальників. Проте це найменш імовірний сценарій. Поміркуйте самі: подібна вимога може позбавити позичальника можливості виконати свої зобов’язання, через що банку доведеться стягнути предмет іпотеки. А це саме те, чого банки щосили намагаються уникнути. Банку потрібен працюючий кредит, тож немає сенсу штучно ускладнювати умови для позичальника.

За словами самих банкірів, умови дострокового погашення іпотеки зазвичай цікавлять саме позичальників. Зокрема, клієнтів Правекс банку цікавить можливість дострокового погашення кредиту та відсутність за це штрафних санкцій. Клієнти ж Укргазбанку цікавляться порядком дострокового погашення кредиту загалом і щомісячно, а також порядком перерахунку відсотків у разі дострокового погашення.

Цікавий факт: переважно іпотечний портфель погашається з випередженням графіку і банки не протидіють цьому. Тобто, згідно з договором, кредит може видаватися на 15-20 років, а фактично виплачуватися за 5-10 років або навіть швидше.

З огляду на наявну динаміку погашення, в Правексі прогнозують середню «тривалість життя» іпотечного кредиту упродовж орієнтовно восьми років. А в банку «Південний» іпотечні кредити виплачуються протягом періоду до 10 років за максимального договірного терміну кредитування до 20 років. Тобто фактично позики виплачують удвічі швидше запланованого графіку.

Банкіри рекомендують:

1. Обираючи програму кредитування, варто звертати увагу не тільки на базові параметри, такі як відсоткова ставка, строк і сума кредитування, а також і на розмір комісій та платежів за супровідні послуги кредитодавця та/або третіх осіб і періодичність їх сплати, а також порядок перегляду відсоткової ставки.
2. Звертайте також увагу на щорічний платіж за страхування.
3. Пильнуйте, щоб у договорі не було прописано зобов’язань позичальника на постійній основі купувати інші продукти банку.
4. Контролюйте такі технічні речі, як коректність та однаковість опису в документах характеристик об’єкта нерухомого майна (адрес, площа тощо); наявність у документах дати оформлення документів, терміну дії, наявності підпису уповноваженої особи та відбитка печатки.
5. Оцінюйте свої фінансові можливості, накопичте кошти на солідний перший внесок, закрийте всі інші позики та переконайтеся, що не маєте штрафів та інших санкцій.
6. Звертайте увагу на умови кредитного договору, особливо на порядок погашення кредиту, зокрема на можливі штрафи та пені.

Джерело