Земля в кредит: як отримати позику на ділянку?

Ціни земельних ділянок можуть відрізнятися багаторазово: за одну і ту ж суму можна купити одну ділянку цілком або тільки одну сотку землі іншої ділянки – навіть при однаковій їх віддаленості від Києва, – повідомляє bankchart.

Справа в тому, що крім віддаленості від столиці, обласного центру або від великих населених пунктів ціна земельної ділянки залежить від безлічі факторів: розташування ділянки, наявність комунікацій, цільове призначення, наявність дороги і транспорту поблизу.

Просто взяти кредит на покупку землі для перетворення її в дачну ділянку або заміський будинок не вийде – фінустанови не приймають таких заявок.Тим часом, вартість дачної ділянки поблизу будь-якого міста порівняна з ціною квартири в тому ж місті. Чи є способи отримати земельну ділянку вже зараз прямо у держави і без великого капіталу?

Оренда землі з подальшим викупом

Вже багато років процвітає оренда землі, при якій щомісячні виплати зараховуються в рахунок вартості землі – а потім відбувається викуп ділянки за меншу або навіть символічну суму.

Якщо ви збираєтеся придбати ділянку державної або комунальної власності без будівель не з сільськогосподарськими цілями – то повинні відвідати земельний аукціон. Закон вимагає «конкурентних умов» землепродажу, тобто публічних торгів – а це довга історія, яка веде, як мінімум, до значного подорожчання землі.

Якщо на ділянці знаходяться будівлі покупця, згідно із законом, власник споруди може викупити землю навколо неї без аукціону. Через це і стала масовою така практика – людина чи підприємство бере землю в оренду, будується на ній, а потім викуповує землю. При цьому договір оренди складається так, що щомісячні орендні виплати зараховуються як частина виплат вартості землі.

Іншими словами, землевласник і покупець використовують тимчасовий кредит або розстрочку (до часу закінчення будівництва і вступу орендаря у права власника нерухомості) в завуальованій договірній формі.

А якщо в «лізинг»?

Перевірити поширеність такої практики легко, ввівши в інтернеті слова «земля оренда викуп». Однак, вивчаючи знайдені оголошення, ви неодмінно натрапите на пропозицію деякими сільрадами належних їм земельних ділянок в «лізинг». Про що йде мова в таких оголошеннях?

Мова йде про все ту ж оренду з подальшим викупом за мінімальну обумовлену в договорі орендодавця і орендаря суму. Така схема дійсно мало чим відрізняється від класичного лізингу. Однак вживати це англійське слово з юридичної точки зору тут абсолютно неправомірно.

За словами Катерини Гутгарц, юриста адвокатського бюро «АБГ», «земля, інші природні об’єкти, а також цілісні майнові комплекси не можуть бути предметами лізингу. Винятків з цього правила нема». Крім того, договір фінансового лізингу з погляду оподаткування прирівнюється до продажу об’єкта лізингу. Тим часом, будь-яка орендна схема до моменту викупу, безумовно, є саме орендою з відповідним оподаткуванням.

Чи можна купити землю під своєю будівлею в розстрочку?

Виникає законне питання: а чи не можна взяти землю в оренду на багато років, швидко відбудуватися і відразу ж після цього оформити покупку цієї землі з розстрочкою платежів що залишилися? До 2009 року відповідь була б негативною, але потім Кабмін затвердив Постанову №381 від 22.04.09 .

Тепер, відповідно до закону, можлива розстрочка покупки землі терміном до п’яти років з рівними виплатами не менше, ніж раз на три місяці. Кожна виплата держоргану-продавцю перераховується з індексом прогнозованої Держкомстатом інфляції в термін від моменту останньої виплати до моменту наступної. Прострочений більш ніж два місяці платіж є підставою для відмови продавця (сільради, міськради, обладміністрації) від розстрочки і вимоги негайної сплати повної вартості проданої землі. Нарешті, бажаючі придбати землю в розстрочку ще до укладення договору купівлі-продажу повинні перерахувати на певний рахунок Держказначейства аванс, визначений продавцем землі (за цей аванс держслужби зобов’язані найняти експертну оцінку земельної ділянки).

Проект землеустрою

За словами експертів, розраховувати купити без аукціону кілька гектарів, посилаючись на наявність нерухомості площею 10 квадратних метрів, було б наївно – хоча формально обмеження площі землі що викупається немає. Згідно із законодавством, орендар може викупити землю під самою будівлею і землю, «необхідну для обслуговування цієї нерухомості». Але як визначити, скільки землі потрібно для обслуговування? Закони цього не вказують.

Тому на практиці для благополучного здійснення викупу землі в кінці орендного терміну необхідно з самого початку, ще до будівництва, підготувати за допомогою організації або підприємця, що має відповідну ліцензію, проект землеустрою для відведення земельної ділянки. Проект повинен бути вміло розрахований на всю орендовану майбутнім покупцем площу.

Варто пам’ятати, що будь-який проект землеустрою для землевідведення повинен бути узгоджений з місцевими органами: земельних ресурсів, природоохоронними, санітарно-епідеміологічними та охорони культурної спадщини.

Будьте уважні!

Деякі орендарі, в тому числі великі підприємства, не змогли зробити остаточний викуп землі через елементарні юридичні помилки.

Так, згідно із законом, незабудованими і такими, що не мають господарського призначення землями (крім особливо цінних земель), в межах населених пунктів розпоряджаються сільські і міські ради, а за межами – обласні адміністрації. Проте, в населених пунктах часто орендодавцем намагається виступити не рада, а виконком. Ця схема заборонена, а наслідки спроб її використання стали частим предметом судових позовів.

Ще одне порушення законодавства – передача в оренду під приватне будівництво прибережних водоохоронних зон (що заборонено законом), або заповідних та інших особливо цінних земель (якими розпоряджається тільки Кабмін). У таких ситуаціях, після виявлення порушення держорганами, договори оренди землі можуть бути визнані недійсними, а побудовані споруди – знесені.

Нарешті, найпоширенішою помилкою, за словами експертів, є відсутність в договорі оренди землі хоча б однієї з так званих «істотних умов», які згідно до статті 15 Закону про оренду землі зобов’язані бути в такому договорі. Цими істотними умовами є визначення:

• об’єкта оренди;
• умов використання земельної ділянки;
• цільового призначення земельної ділянки;
• існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки;
• умов збереження стану природного комплексу земельної ділянки;
• визначення сторони, яка несе ризики випадкового пошкодження або знищення природного комплексу земельної ділянки або її частини;
• умов і термінів передачі земельної ділянки орендарю;
• умов повернення земельної ділянки орендодавцеві;
• терміну дії договору;
• орендної плати з позначенням її: а) розміру, б) індексації, в) форм платежів, г) термінів платежів, д) порядку внесення платежів, е) перегляду плати, ж) відповідальності за несплату;
• відповідальності сторін.

Відповідно до закону, «відсутність будь-якої з цих умов є правовою підставою для визнання договору оренди землі недійсним».

Рента землі

За договором ренти одна сторона ( «одержувач ренти»), в даному випадку землевласник, передає іншій стороні ( «платнику ренти»), в даному випадку покупцеві землі, у власність майно. Платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншим шляхом (передача речей, виконання робіт або надання послуг).

На відміну від оренди, при ренті відразу відбувається перехід права власності на землю покупцеві. За словами фахівців, для покупки землі це вкрай важливий психологічний нюанс, особливо для аграріїв. Землекористувач, усвідомлюючи, що земля вже належить йому на праві власності, набагато дбайливіше ставиться до неї, ніж орендар, який тільки має намір незабаром викупити землю.

Теоретично одержувач ренти за земельну ділянку має право контролю стану природного комплексу дільниці аж до закінчення рентних виплат – однак на ділі в країнах, де рента давно поширена, цим правом не користуються і згадують про нього тільки при несподіваному розірванні рентного договору платником ренти.

Законодавство передбачає, що платник ренти (покупець) має право відмовитися від договору ренти в односторонньому порядку в будь-який час. Об’єкт ренти тоді просто повертається її колишньому власникові.

Банківський кредит на покупку земельної ділянки

Банки видають кредити під заставу. Середня ефективна ставка складає 19% річних.

Кредит під заставу нерухомості – найпоширеніший спосіб зайняти на покупку землі.

Заставна нерухомість за вартістю повинна в середньому вдвічі перевищувати суму кредиту. Якщо ви плануєте купити невелику ділянку за містом, то з цим проблем не буде.

Якщо підходящої для застави нерухомості у вас немає, але є досить дорогий автомобіль – то можна оформити кредит під заставу транспортного засобу.

Середня реальна ставка по кредитах під заставу автомобіля в залежності від терміну становить 27-30% річних. Правда, позичальника чекають і додаткові витрати: страхування КАСКО автомобіля, зазвичай – 5-8% його вартості на рік.

Кредит без застави

На перший погляд, оформлення кредиту готівкою на покупку землі – невдалий крок. Адже реальні ставки по таких позиках в середньому вдвічі перевищують номінальну вартість кредитів під заставу нерухомості.

Але в деяких випадках саме такий кредит може бути більш вигідний позичальникові.

Наприклад:

• якщо кредит він збирається погашати з випередженням графіка, так що кінцева переплата буде мінімальна;
• якщо позичальникові нічого надати в заставу;
• якщо у власності у позичальника є нерухомість, але її вартість набагато перевищує суму кредиту, і страхування застави різко підвищить вартість позики.

Найбільш зручним такий кредит буде для тих покупців землі, хто планує зайняти у банку не більше 3-7 тисяч доларів: вибір кредитів готівкою на такі суми досить великий. Максимальні ж суми беззаставних позик досягають 300 тисяч гривень.