Закон про отримання компенсацій: більше запитань, ніж відповідей

Одним із найбільш очікуваним нормативно-правовим актом, направленим на захист майнових прав потерпілих від бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, є Закон України від 23 лютого 2023 року за № 2923-IX (далі по тексту – Закон), який визначає порядок отримання компенсації за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна.

Закон набирає чинності через два місяці з дня його опублікування, тобто з 22 травня 2023 року.

Після ознайомлення зі змістом Закону, можна зробити наступні замітки, так би мовити, «на полях» цього акту.

1. В першу чергу слід зазначити, що Закон стосується отримання компенсації по наступним об’єктам нерухомого майна:

• квартир;
• будь-яких інших житлових приміщень в будівлі;
• будинків садибного типу;
• садових будинків;
• дачних будинків;
• об’єктів будівництва чи складових частин об’єктів будівництва за вищезазначеним переліком, в яких на момент пошкодження зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції, та щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;
• спільного майна багатоквартирного будинку (у деяких випадках).

Примітка: Отже, вказаний Закон не визначає порядок отримання компенсації за пошкодження чи знищення інших об’єктів нерухомого майна, зокрема, нежитлових приміщень чи будівель, об’єктів будівництва чи складових частин об’єктів будівництва, які знаходяться на початкових стадіях будівництва, тобто в яких на момент пошкодження не були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції, а також об’єктів будівництва, на які не отримано право на виконання будівельних робіт.

2. Отримувачами компенсації є лише:

• фізичні особи – громадяни України;
• ОСББ, кооперативи, управителі чи інші уповноважені особи багатоквартирного будинку (у деяких випадках за пошкоджене спільне майно багатоквартирного будинку).

При цьому не можуть бути отримувачами компенсації:

• особи, до яких застосовано санкції відповідно до Закону України“Про санкції”;
• особи, які мають судимість за вчинення кримінальних правопорушень, передбачених розділом I“Злочини проти основ національної безпеки України” Особливої частини Кримінального кодексу України;
• спадкоємці вищезазначених осіб щодо пошкоджених/знищених об’єктів, які належали за життя вищезазначеним спадкодавцям.

Примітка: Таким чином, якщо юридичній особі належить житловий будинок чи житлові приміщенні, які були пошкоджені чи знищені, компенсації по даному Закону таким юридичним особам не передбачено.

3. Закон поділяє процедуру отримання компенсації в залежності від можливості чи неможливості відновлення об’єкта нерухомого майна, тобто віднесення об’єкту до знищених або до пошкоджених:

• знищені об’єкти нерухомого майна – які стали непридатними для використання за цільовим призначенням та відновлення яких є неможливим шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції, реставрації чи економічно недоцільним;
• пошкоджені об’єкти нерухомого майна – які пошкоджені та можуть бути відновлені шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, відновлення яких є економічно доцільним.

Примітка: Законом не встановлюється окремий порядок обстеження об’єктів нерухомого майна, а тому визначення чи підлягає об’єкт відновленню та відповідно до якої категорії його віднести (знищених чи пошкоджених) буде здійснюватися згідно постанови КМУ № 257 від 12.04.17, якою затверджено Порядок проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва.

4. Заяви про надання компенсації подається щодо кожного об’єкта нерухомого майна окремо.

Строк подання заяви:

• під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування на території, на якій розташований (розташовувався) об’єкт нерухомого майна.

Подання заяви здійснюється незалежно від задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування) отримувача компенсації або місця розташування об’єкта нерухомого майна:

• в електронній формі – засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг;
• у паперовій формі – через центр надання адміністративних послуг, орган соціального захисту населення або нотаріуса.

До заяви додаються копії наступних документів:

• про право власності на об’єкт нерухомого майна (крім випадків, якщо право власності на відповідний об’єкт нерухомого майна зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);
• про право на виконання будівельних робіт (за наявності), у разі якщо в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відсутні відомості про право на виконання будівельних робіт;
• про набуття майнових прав на об’єкт та сплату грошових коштів за такий об’єкт (якщо особа, відмінна від замовника будівництва);
• про право на спадщину (у разі подання заяви спадкоємцем);
• за наявності документи (у тому числі матеріали фото- і відеофіксації) об’єкта нерухомого майна до/після знищення.

Примітка: Багато постраждалих вже вносили дані до Реєстру пошкодженого та знищеного майна, що діяв починаючи з 29 березня 2022 року за постановою КМУ від 26 березня 2022 р. № 380.

Як передбачено у перехідних положеннях Закону до заяв про надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна прирівнюються подані до набрання чинності цим Законом інформаційні повідомлення про знищення, внесені до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Але рекомендуємо повторно здійснити подання таких заяви або ж пересвідчитись, що заява вже перебуває на обліку та по ній надані всі необхідні відомості та документи.

5. Якщо об’єкт нерухомого майна визнано пошкодженим, то компенсація надається шляхом:

• виконання робіт, пов’язаних з будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення (у тому числі розроблення проектної документації на будівництво, проведення її експертизи, виконання будівельних робіт);
• надання будівельної продукції для виконання таких робіт.

Примітка: Закон не встановлює конкретного порядку надання компенсації за пошкоджений об’єкт нерухомого майна, а має посилання лише, що такий порядок буде визначатись Кабінетом Міністрів України.

6. Розгляд заяв про надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна здійснюється Комісію з розгляду питань щодо надання компенсації (далі по тексту – Комісія).

Комісія створюється як консультативно-дорадчий орган виконавчими органами рад, військовими адміністраціями населеного пункту або військово-цивільними адміністраціями населеного пункту.

Розгляд заяв здійснюється у розрізі:

• кожного населеного пункту чи територіальної громади;
• способу надання компенсації у межах території громади.

Розгляд заяв здійснюється у порядку черговості їх надходження, при цьому облік черговості надходження заяв здійснюється автоматично програмними засобами.

Рішення про надання/відмову у наданні компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна затверджується рішенням виконавчого органу ради, військової адміністрації населеного пункту або військово-цивільної адміністрації населеного пункту.

Примітка: Хоча визначено, що розгляд заяв здійснюється Комісією протягом 30 календарних днів з дня подання, проте Закон також передбачає можливості та умови продовження чи зупинення цього строку. Таким чином заявнику все ж таки рекомендується цікавитись процесом проходження розгляду його заяви та контролювати дотримання Комісією строків, передбачених Законом.

7. Компенсація за знищені об’єкти нерухомого майна надається шляхом:

• надання грошових коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для фінансування будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку. Такий рахунок відкривається на ім’я отримувача компенсації. Порядок відкриття та ведення таких рахунків визначається Національним банком України;
• фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання такого приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката.

Примітка: Скористатись першим варіантом компенсації у вигляді надання грошових коштів для фінансування будівництва зможуть лише громадяни за знищений будинок садибного типу, садовий або дачний будинок та аналогічні об’єкти будівництва. Крім того для громадян поки невідомо на скільки контрольованими будуть умови використання грошових коштів на рахунку, що диктуватимуть НБУ та банки.

8. Порядок фінансування та обігу житлового сертифікату.

Питання розміру компенсаційної вартості знищеного об’єкта нерухомого майна Закон не вирішує, а лише вказує, що визначення вартості 1 кв.м. площі здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Придбання нового житла може відбуватись шляхом покупки:

• квартири
• іншого житлового приміщення
• будинку садибного типу,
• садового або дачного будинку
• приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва.

Для фінансування придбання нового житла з використанням житлового сертифіката отримувач компенсації звертається до визначеної Кабінетом Міністрів України юридичної особи в паперовій або електронній формі засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Строк звернення до визначеної Кабінетом Міністрів України юридичної особи для фінансування придбання нового житла становить п’ять років з дня видачі житлового сертифіката.

Для придбання нового житла може бути використано один або більше житлових сертифікатів, які належать одному або більше громадянам України.

Придбання нового житла може здійснюватися громадянами на будь-які території України, окрім:

• тимчасово окупованої рф;
• територіальних громад, які розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій чи оточенні (блокуванні) згідно відповідного переліку.

Примітка: Закон не визначає порядок та розміри такого фінансування, тож громадяни не зможуть реалізувати свої права, поки не будуть розуміти на що можуть розраховувати.

9. Особливості права власності після отримання компенсації.

Щодо нового житла:

Отримувач компенсації не має права відчужувати житло, придбане ним з використанням житлового сертифіката, протягом п’яти років, для чого нотаріус накладає заборону відчуження.

Щодо знищеного об’єкту нерухомого майна:

Право власності на знищений об’єкт нерухомого майна припиняється у зв’язку з його знищенням та здійснюється державна реєстрація припинення такого права відповідно до закону.

Також отримувач компенсації укладає договір про відступлення державі/територіальній громаді права вимоги до російської федерації щодо відшкодування збитків за знищений об’єкт нерухомого майна, завданих внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України, в обсязі отриманої компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Примітка: В прикінцевих положеннях Закону установлено, що компенсація за пошкоджені/знищені об’єкти нерухомого майна надається у межах бюджетних асигнувань, тобто за фінансових можливостей держави.

Висновок: Норми вказаного Закону на теперішній час не визначають практичної реалізації отримання компенсації, так як більшість умов та порядків ще не визначені КМУ та НБУ. Війна продовжується та багато територій України ще залишаються у зоні бойових дій чи тимчасово окупованими/заблокованими, а це один із головних факторів, що буде спричиняти відтермінування громадянами прийняття рішення щодо розбудови чи придбання житла. Тож поки Закон носить декларативний характер для більшості громадян, але процесу отримання компенсацій вже дано початок, а саме з 22 травня 2023 року.

Підготувала адвокат АО «АФ «АКТІО» Мальцева Галина