Арештована земля на земельних аукціонах, чи Бермудський трикутник української нормотворчості

«Смешались в кучу кони, люди

И залпы тысячи орудий

Слились в протяжный вой»

О.С. Пушкін

18.05.2021 відбулась друга по значимості подія в сфері українського земельного законодавства: слідом за скасуванням мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення Верховна Рада України прийняла Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони №1444-ІХ. Епохальність та важливість цього законодавчого акту в тому, що він передбачив порядок реалізації земельних ділянок шляхом відкритих електронних аукціонів, які відпрацьовані в багатьох сферах і мінімізують корупцію, зловживання та спрощують доступ потенційних покупців до таких торгів, а значить і підвищують максимальну ціну лоту. На виконання вимог Закону, Кабінетом Міністрів України 22 вересня 2021 року Постановою №1013 було затверджено «Вимоги щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)» – надалі Порядок.

Один з авторів Декларації незалежності США Томас Джефферсон писав: «Закони пишуться для звичайних людей, тому вони повинні ґрунтуватися на звичайних правилах здорового глузду». На жаль, українська нормотворчість позбавлена таких, здавалось би звичайних та логічних принципів, як системність, продуманість, неконфліктність та здоровий глузд. Майже кожен нормативно-правовий акт – це кольорова картата ковдра, зшита з різних шматків різними групами впливу, часто без оцінки співвідношення з іншими нормативними актами чи навіть з іншими положеннями цього ж акту. Вищезазначені нормативні акти не стали виключенням. Більше того, на мій погляд, в частині регулювання питання реалізації земельних ділянок в рамках виконавчого провадження вони не тільки є незрозумілими для сприйняття звичайної людини та й юриста також, але й взагалі існують сумніви щодо можливості здійснення такої процедури в рамках діючого законодавства без суттєвих ризиків скасування таких земельних торгів під час їх оскарження.

Слід зазначити, що до запровадження електронних аукціонів в Земельний кодекс України, в рамках виконавчого провадження земельні ділянки не перший рік і досить успішно продавались шляхом електронних аукціонів ДП «СЕТАМ». Окрім цього, протягом 2017-2019 років ДП «СЕТАМ» спільно з Держгеокадастром успішно реалізовували пілотний проект з проведення електронних земельних торгів, що в подальшому і слугувало підставою для імплементації електронних аукціонів у Земельний кодекс України. Зміни у Законодавстві реалізувати землю тепер уповноважують ДП «Прозорро.Продажі», в тому числі і в рамках виконавчого провадження. Таким чином, замість класичних англійських аукціонів арештована земля буде реалізовуватись по стандартному «прозорівському» механізму – трьохраундові торги на підвищення, такі зміни в механіці аукціону не є добрими, чи поганими, бо, як показує статистика, ефективність трьохраундових торгів і звичайного англійського аукціону суттєво не відрізняються.

Проте, окрім механіки аукціону, з якою, звичайно, потенційним учасникам торгів необхідно ознайомитися та будувати іншу стратегію перемоги, до уваги треба брати інші нововведення: від особливостей публікації лоту та реєстрації на участь в торгах до оформлення результатів, помилки під час яких можуть бути фатальними для потенційного інвестора.

У відповідності з вимогами ч. 2 ст. 135 ЗКУ для проведення земельних торгів Організатор земельних торгів (далі Організатор) укладає з оператором електронного майданчика, підключеного до електронної торгової системи, договір про організацію та проведення земельних торгів, та згідно з ч. 1 ст. 137 ЗКУ Організатор торгів формує лот, зазначаючи в ньому інформацію, передбачену ч. 4 ст. 137 ЗКУ (інформація про характеристики предмету реалізації).

В розумінні ЗКУ відповідно до ч. 2 ст. 135 Організатором земельних торгів у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому ЗУ «Про виконавче провадження», є державний виконавець та приватний виконавець.

Приватний виконавець володіє статусом самозайнятої особи і самостійно веде свою діяльність, тому в нього не виникає проблем з вибором електронного майданчика та підписання з його оператором відповідного договору.

Проте з державними виконавцями ситуація інша. Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про органи та осіб, що здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів» примусове виконання судових рішень покладається на органи державної виконавчої служби та приватних виконавців, згідно ч. 1 ст. 8 цього ж Закону державний виконавець є державним службовцем. Таким чином державний виконавець, не володіючи окремим процесуальним статусом в системі виконання судових рішень, не правомочний в укладанні будь-яких договорів, в тому числі договору з оператором електронного майданчика. Такою правомочністю не наділяють його ні ЗУ «Про органи та осіб, що здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів», ні ЗУ «Про виконавче провадження», ні ЗУ «Про статус державного службовця». Зауважу, що це не внутрішні документи Мін’юсту, які можуть з відносною легкістю бути змінені, та навіть і внесення змін в один з цих законодавчих актів без коректування інших не змінює ситуації. Як наслідок – державні виконавці, що без проблем здійснювали реалізацію земельних ділянок на електронних аукціонах останні сім років, тепер не в змозі навіть розпочати процедуру реалізації без вчинення суттєвих порушень, наслідком яких абсолютно реальним може бути визнання дій виконавця незаконними та скасування всіх подальших процесів.

З перенесенням реалізації арештованих земельних ділянок у формат земельних торгів можна забути про автоматичний доступ до торгів виключно через заповнення онлайн форм та сплату гарантійного внеску, тепер процедура реєстрації та допуску трохи складніша та виключає повну автоматизацію.

Відповідно до вимог ч. 7 ст. 137 ЗКУ та п.29 Порядку потенційний учасник на веб-сайті обраного електронного майданчику вчиняє наступні дії в наступній послідовності:

1. Сплачує реєстраційний та гарантійний внесок на рахунок оператора електронного майданчика, по реквізитам, вказаним в оголошенні. Відповідно до вимог ч. 7 ст. 135 ЗКУ сума реєстраційного внеску складає 0.1% від мінімальної заробітної плати, гарантійний внесок становить 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію або 30 відсотків стартового розміру річної орендної плати, але не може бути більше 2500 прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому проводяться земельні торги.
2. Заповнює онлайн форму. Згідно Порядку в онлайн формі зазначається стартова закрита пропозиція, з якою потенційний учасник починає торги інших вимог до онлайн форми не встановлено, тому наповнення буде залежати від сприйняття кожного конкретного оператора електронного майданчику. Необхідно звернути увагу, що згідно Порядку потенційний учасник не може подати таку пропозицію, а відповідно звершити реєстрацію, поки не сплатить реєстраційний та гарантійний внесок.
3. Подає в довільні формі заяву, підписану кваліфікованим електронним підписом, в заяві зазначаються персональні дані потенційного учасника, та словесно виражене бажання прийняти участь у відповідних торгах.
4. Завантажує електронні копії документів, передбачені ч. 7 ст. 137 ЗКУ, якщо реалізується земля сільськогосподарського призначення, то потенційний учасник зобов’язаний підтвердити його відповідність ст. 130 ЗКУ наданням електронних копій документів, зазначених в Додатку 2 Порядку.

Окремо слід зауважити, що зареєструватись на участь в торгах можливо тільки на третій день після публікації лоту, а кінцевий термін реєстрації встановлюється системою автоматично, не є сталим і може змінюватись в часовому проміжку між 19 годин 30 хвилинами та 20 годинами 30 хвилинами дня, що передує дню проведення земельних торгів.

Відповідно до Вимог Порядку 46 Порядку Переможець торгів протягом 3 робочих днів з моменту формування протоколу повинен його підписати ЕЦП та протягом 20 робочих днів зобов’язаний підписати нотаріально засвідчений Договір купівлі-продажу земельної ділянки з Організатором. Також згідно з вимогами п. 69 Порядку Переможець зобов’язаний сплатити Забезпечувальний платіж (так нормотворець назвав цінову пропозицію, зроблену Переможцем) протягом 15 робочих днів з дня формування протоколу. Тут варто звернути увагу, що всі кошти за лот сплачуються Переможцем на рахунок оператора електронного майданчика, який, у випадку виконання Переможцем своїх зобов’язань, перераховує ці кошти Організатору.

Відповідно до вимог ч. 10 ст. 135 Земельного кодексу України утримані оператором гарантійні внески перераховуються оператором електронного майданчика на рахунок Організатора торгів за вирахуванням винагороди оператора електронного майданчика, реєстраційні внески поверненню не підлягають.

Винагорода оператора електронного майданчика відповідно до п. 82 Порядку становить 5% від ціни продажу лоту.

Утримуються гарантійні внески усіх учасників, якщо жоден з них не зробив кроку аукціону (торгів) на підвищення стартової ціни, крім випадку, встановленого абзацом третім частини п’ятої статті 138 цього Кодексу; переможця, якщо ним в установлений строк не підписано протокол про результати земельних торгів, договір за результатами проведення земельних торгів, відмовлено в нотаріальному посвідченні такого договору, не сплачено належної суми за придбаний лот та суми витрат на підготовку лота до продажу; переможця, якщо він не відповідає визначеним цим Кодексом вимогам до особи, яка може набувати земельну ділянку або права на неї, не подав документи або відомості, обов’язковість подання яких встановлена цим Кодексом, подав неправдиві відомості про себе.

Як бачимо, у звичайний перелік документів, на підставі яких здійснюється оформлення результатів торгів з реалізації арештованого майна (протокол торгів та акт виконавця про проведені торги/реалізацію предмета іпотеки, додається нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу, який укладається між Організатором (державним чи приватним виконавцем) та відповідно Переможцем аукціону.

Проте чи може бути такий договір укладений навіть теоретично – питання спірне. Державний виконавець, як державний службовець, що не має правомочності окремого поза системою органів ДВС суб’єкта виконання рішень, такий договір укласти не може. Якщо ж такий договір буде укладено з Відділом ДВС чи Головним територіальним управлінням юстиції, це буде прямим порушенням Закону та визнання недійсним договору і відповідно результатів аукціону.

Приватні виконавці начебто не обмеженні в укладенні будь-яких договорів, але, на мою думку, вони також не володіють достатньою правосуб’єктністю для укладення такого договору. Чи може таку правосуб’єктність встановлювати ЗКУ положенням про договір? Як на мене, то це дуже спірно. Адже повноваження приватного виконавця виступати стороною Продавця замість власника майна не передбачені ні Цивільним кодексом України, ні ЗУ «Про виконавче провадження», ні ЗУ «Про органи та осіб, що здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів», ні іншими нормативно-правовими актами, що регулюють укладення правочинів, нотаріальне посвідчення та реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Земельний кодекс України прямо не визначає необхідність врахування при земельних торгах вимог ЗУ «Про іпотеку», проте відповідно ч. 4 ст. 135 ЗКУ звернення стягнення на земельні ділянки та прав на них здійснюються державним та приватним виконавцем в порядку, передбаченому ЗУ «Про виконавче провадження», з врахуванням вимог ЗКУ. Прямого посилання на необхідність врахування вимог ЗУ «Про іпотеку» в ЗКУ не зазначено, але до такого висновку можна дійти, використавши положення ч. 7 ст. 51 ЗУ «Про виконавче провадження», згідно з яким виконавець при зверненні стягнення на предмет іпотеки враховує положення ЗУ «Про іпотеку». Також відповідно до п. 66 Порядку земельні торги арештованим майном здійснюються з врахуванням положень ЗУ «Про виконавче провадження» та ЗУ «Про іпотеку».

Таким чином, земельні торги в рамках реалізації арештованого майна та в процедурі звернення стягнення на предмет іпотеки мають узгоджуватись з вимогами ЗУ «Про іпотеку», але нормотворець не звернув увагу на те, що основні поняття в ЗКУ та ЗУ «Про іпотеку» є контраверсійними і не можуть жодним чином бути узгоджені між собою.

Так, відповідно до вимог ч. 2 ст. 135 ЗКУ, Організатором земельних торгів у випадку виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому ЗУ «Про виконавче провадження», є державний виконавець та приватний виконавець, проте згідно до вимог ст. 47 ЗУ «Про іпотеку» Організатор торгів, протягом трьох днів з моменту формування надсилає протокол торгів державному/приватному виконавцю, а також інші документи, що підтверджують реалізацію предмета іпотеки. Також протягом п’яти робочих днів з дня надходження від державного виконавця, приватного виконавця акту про реалізацію предмета іпотеки організатор проведення електронного аукціону видає цей акт покупцеві, нотаріально засвідчені копії акту надсилає іпотекодержателю та іпотекодавцю.

З вказаної норми ЗУ «Про іпотеки» ми бачимо, що в розумінні ЗУ «Про іпотеку» Організатором є не державний/приватний виконавець, а саме електронний майданчик.

Тобто фактично в земельних торгах по реалізації предмета іпотеки існує два організатори торгів, що є абсолютно безглуздим, хоча правильне визначення Організатора є важливим при оскарженні результатів електронних торгів. Так, відповідно до позиції Великої Палати Верховного Суду, у Постанові від 5 червня 2018 року по справі № 910/856/17 Організатор торгів є стороною правочину, тобто його залучення в якості Відповідача є обов’язковим, а незалучення є підставою для скасування рішення.

Відповідно до вимог п. 70 Порядку Акт про реалізацію предмета іпотеки складається державним/приватним виконавцем в терміни, передбачені абзацом 7 ч. 16 ст. 137 ЗКУ, – 20 робочих днів. Згідно ж із вимогами ст. 47 ЗУ «Про іпотеку» – протягом п’яти робочих днів з дня надходження коштів від реалізації предмета іпотеки державний виконавець, приватний виконавець складає акт про реалізацію предмета іпотеки та надсилає його Організатору проведення аукціону, який не пізніше 5 днів з моменту отримання передає цей акт Покупцеві. Таким чином, складається ситуація, коли Акт про реалізацію предмета іпотеки може бути отримано Покупцем до перерахування всіє суми коштів за лот на рахунок державного/приватного виконавця, адже відповідно до вимог Порядку кошти перераховуються на рахунок оператора електронного майданчика та до підписання Договору купівлі-продажу земельної ділянки. Відмова від підписання Договору Переможцем є підставою для повернення йому сплачених ним коштів за лот, але отримавши Акт про реалізацію предмету іпотеки, відповідно до вимог ст. 47 ЗУ «Про іпотеку» на підставі акту про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання майна з електронного аукціону. Згідно ж п. 4 ч. 1 ЗУ «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підставою для реєстрації права на нерухоме майно є, зокрема, видані нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів. Таким чином, ситуація реєстрації права власності на предмет іпотеки Покупцем без сплати коштів за нього є досить реалістичною. Окремої статті потребує співвідношення понять «прилюдні торги» в розумінні ЗУ «Про іпотеку» та поняття «земельні торги» в розумінні ЗКУ, та те, яким чином будуть виконуватись судові рішення з резолютивною частиною «шляхом реалізації на прилюдних торгах» шляхом земельних торгів, але те, що це буде додатковою маніпуляцію для недобросовісних боржників не викликає жодних сумнівів.

Підсумовуючи, та виклавши лише поверхнево, і лише основну проблематику нововведень в процедуру реалізації арештованої землі, можна з сумом констатувати, що нашим нормотворцям вдалось вчергове перевершити себе та видати юридичній спільноті ще одні нежиттєздатні норми, які і в так не просту та оспорювану процедуру реалізації арештованого майна, особливо реалізації предмета іпотеки, додали ще більше можливостей юридичних диверсій, маніпуляцій та зловживань. Потенційним інвесторам в такі активи можна тільки поспівчувати та порадити заздалегідь запастись компетентною юридичною підтримкою.

Автор: Микола Писанчин
експерт з питань електронних аукціонів та виконавчого провадження