Позиция ВС по госрегистрации права собственности на объект ипотеки за ипотекодержателем при наличии наложенного ареста

Офис противодействия рейдерству сообщает, что довольно часто перед ипотекодержателем, желающий воспользоваться правом на обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке для погашения долга, а также перед государственным регистратором, к которому обращается ипотекодержатель, возникает вопрос правомерности проведения государственной регистрации права собственности на “объект ипотеки за ипотекодержателем при наличии ареста, наложенного на данный объект, – пишет Судебно-юридическая газета.

При этом, по общему правилу, наличие зарегистрированного обременения прав на недвижимое имущество является основанием для отказа в государственной регистрации права – пункт 6 части первой статьи 24 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон).

Однако 3 июля 2018 Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно возобновления кредитования» № 2478-VIII (далее – Закон № 2478-VIII), которым четвертую статью 24 Закона № 1952-IV дополнен пунктом 7 о том, что:

• отказ в государственной регистрации прав на основании, указанном в пункте 6 части первой настоящей статьи, не применяется в случае «государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ипотекодержателем – финансовым учреждением в порядке, предусмотренном статьями 33-38 Закона Украины« Об ипотеке»;
• наличие зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки обременений, иных вещных прав, в том числе ипотеки, на переданное в ипотеку имущество не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем ».

Однако, нередки случаи обращения для государственной регистрации права собственности ипотекодержателя, который не имеет статуса финансового учреждения, однако приобрел право требования к должнику и права ипотекодержателя от банка или другого финансового учреждения.

И распространяется на такие случаи приведенное выше исключения?

На этот вопрос недавно ответила Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 8 июня 2021 по делу № 346/1305/19.

По обстоятельствам данного дела истица заключила с банком, который находился в процедуре ликвидации, договор купли-продажи имущественных прав и договор уступки права требования по ипотечным договором, приобретя права требования к заемщику банка по заключенным ими ранее кредитному договору и договору ипотеки.

При этом ипотека на квартиру за банком была зарегистрирована задолго до того, как истица приобрела соответствующее право требования. Но по состоянию на время такого приобретения в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (ДРРП) на основании постановления частного исполнителя об аресте имущества должника было зарегистрировано обременение прав на квартиру для принудительного исполнения судебного решения о взыскании средств с заемщика за другим кредитным договором. Истица полагала, что наличие зарегистрированного ареста на квартиру является препятствием в регистрации за ней как ипотекодержателем права собственности на этот предмет ипотеки. Поэтому обратилась в суд с иском об освобождении квартиры из-под ареста.

Рассматривая это дело, Большая Палата Верховного Суда пришла к таким выводам:

• Закон № 2478-VIII применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие, а также к отношениям, возникшим до введения его в действие и продолжают существовать после введения его в действие, кроме части четвертой статьи 36 Закона Украины «Об ипотеке», что означает только договоров и соглашений, заключенных после введения в действие этого Закона (пункт 2 раздела II «Заключительные и переходные положения» Закона № 2478-VIII)
• наложение ареста на заложенное имущество не лишает кредитора права удовлетворить его требования в будущем и не отменяет для него правил приоритетности, предусмотренных Законом Украины «Об ипотеке»;
• ипотекодержатель, в том числе и новый кредитор, приобрел права ипотекодержателя от банка или другого финансового учреждения, может беспрепятственно реализовать право на удовлетворение своих требований к должнику преимущественно перед другими его кредиторами, в частности, путем регистрации права собственности за ним на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства вязание в порядке, установленном статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке»;
• по содержанию предписания пункта 7 части четвертой статьи 24 Закона № 1952-IV обременения предмета ипотеки, зарегистрированные после государственной регистрации ипотеки за банком или другим финансовым учреждением, не является препятствием для обращения взыскания на предмет ипотеки ипотекодержателем и для государственной регистрации за ним (в том числе и по новым кредитором, приобрел права ипотекодержателя от банка или другого финансового учреждения) права собственности на этот объект;
• ипотека по договору ипотеки была зарегистрирована за банком еще 29 августа 2007 года. Значительно позже – 4 апреля 2018 – частный исполнитель зарегистрировал обременения на предмет ипотеки. Тот факт, что ипотека зарегистрирована именно за истицей только 18 января 2019 на основании договора купли-продажи имущественных прав и договора уступки права требования по ипотечным договором не меняет факта возникновения у банка права ипотеки на квартиру 29 августа 2007;
• по содержанию пункта 7 части четвертой статьи 24 Закона № 1952-IV состоянию на день обращения в суд истицы, которая получила от банка права ипотекодержателя по ипотеке, зарегистрированной за банком еще 29 августа 2007 года, наличие обременения прав на квартиру, зарегистрированного в ДРРП на основании постановления частного исполнителя об аресте имущества должника, не могло быть основанием для отказа истцу в государственной регистрации права собственности на квартиру в порядке, установленном статьей 37 Закона Украины «об ипотеке». Такое основание для отказа существовала до момента введения в действие 4 февраля 2019 Закона № 2478-VIII.

С текстом постановления можно ознакомиться по ссылке.