Покупка жилья в 2026: как избежать двойных продаж и не потерять деньги

Рынок недвижимости в 2026 году остается динамичным, но его непредсказуемость растет. Новые регуляции, усиленный контроль сделок и изменения в финансировании строительства требуют от покупателей максимальной внимательности.

Адвокат Иван Топор проанализировал ключевые риски 2026 года, касающиеся как первичного, так и вторичного рынка.

Главные риски на первичном рынке

Адвокат выделяет три наиболее опасных ловушки при покупке жилья в новостройке.

1. Двойные продажи и судебные споры

После 2022 года выросло количество случаев, когда инвесторы судятся с застройщиками, требуя признания права собственности. Пока идет суд, застройщик может расторгнуть договор и продать ту же квартиру новому, ничего не подозревающему покупателю.

“В таком случае новый покупатель фактически оказывается с недействительной сделкой и серьезными финансовыми потерями”, – отмечает Иван Топор.

Как защититься: Провести тщательную юридическую проверку застройщика в Едином государственном реестре судебных решений и прописать в договоре гарантии застройщика об отсутствии споров по объекту.

2. Непредсказуемые доплаты из-за инфляции

Из-за роста стоимости материалов застройщики часто требуют от инвесторов дополнительных платежей, угрожая расторжением договора и возвратом средств в гривневом эквиваленте по старой цене. Этот риск особенно острый при переуступке имущественных прав, когда новый покупатель уплатил крупную сумму первоначальному инвестору, но юридически для застройщика фигурирует старая, меньшая сумма.

Как защититься: Добиться внесения в договор условия о возврате средств с привязкой к уровню инфляции или курса доллара США на дату подписания договора.

3. Нарушение нового закона о МОН (будущие объекты недвижимости)

После 10 октября 2022 г. застройщики должны продавать квартиры только через договоры купли-продажи прав на будущие объекты недвижимости (МОН). Если девелопер продолжает предлагать старую схему покупки имущественных прав, это сигнал серьезного юридического риска.

“Фактически инвестор рискует оказаться в ситуации, когда он оплатил квартиру, но не может оформить на нее право собственности из-за несоответствия первичного договора действующим нормам”, – объясняет адвокат.

Риски на вторичном рынке и мошенничество

Из-за массовой миграции выросли риски, связанные с дистанционным оформлением сделок.

Фальшивые зарубежные доверенности: Иностранные доверенности не вносятся в украинские реестры, поэтому нотариусу невозможно проверить их подлинность. Мошенники пользуются этим для подделки.

Совет: Требуйте оформления доверенности в украинском консульстве за границей, поскольку такие документы подлежат обязательному внесению в реестр в Украине.

Скрытый брак за границей: Если продавец зарегистрировал брак за границей, но не внес его в украинский реестр, он может продать общее имущество без согласия супруга. Это основание для признания соглашения недействительным.

Совет: Всегда настаивайте на внесении в договор реальной стоимости недвижимости, чтобы потребовать возврата фактически уплаченной суммы в суде.