ТРЦ в Украине открывается только после полной аренды: рынок переходит на модель «под гарантированный спрос»

На рынке торговой недвижимости Украины наблюдается существенное замедление девелопмента: новые объекты вводятся в эксплуатацию преимущественно только после того, как почти полную арендную заполняемость — 90–100% площадей уже законтрактованы. Об этом в комментарии Delo.ua сообщила директор компании UTG Евгения Локтионова.

По мнению Локтионовой, это не означает прямого роста спроса, а скорее свидетельствует об изменении подходов девелоперов и профессионализации управляющих компаний: рынок избегает избыточного предложения, операторы идут в диалог, а условия вхождения в проекты становятся более гибкими – арендные каникулы, распределение расходов и рисков, привязка аренды к %.

Покупатели возвращаются и стимулируют ритейл

Параллельно за 2025 год зафиксировано постепенное возобновление потребительской активности. Посетители возвращаются в ТРЦ — покупают одежду, питаются вне дома, проводят досуг в кино, боулинге, на игровых площадках. Это повышает интерес операторов к открытию новых магазинов и локаций.

Ключевой тренд года – выход украинских брендов из онлайна в оффлайн. По словам Локтионовой, бренды Rikky Hype, Katy Soho, Solmar, Cher 17, PetHouse, Gorgany и другие активно заходят в ТРЦ, пользуясь ростом лояльности потребителей к локальным компаниям.

Региональное развитие: Львов, Ужгород, Днепр — активнее столицы

Строительство и запуск новых торговых объектов продолжаются в большинстве регионов, тогда как Киев, по наблюдениям UTG, демонстрирует более сдержанную динамику: многие объекты, почти готовые к 2022 году, — поставлены на паузу.

Среди городов с активными строительно-монтажными работами – Львов, Ужгород, Днепр, Винница, Хмельницкий, Ивано-Франковск, Мукачево, Хуст, Одесса, Измаил, Трускавец, Житомир, Черновцы.

В то же время, наиболее привлекательными для ритейла остаются города с населением более 500 тыс. — Киев, Днепр, Харьков, Одесса, Львов и их агломерации.

После 2022 проектирование ТРЦ полностью изменило фокус: укрытие, подземные паркинги двойного назначения, автономные хабы, доступность для маломобильных групп населения — теперь это стандарт. Особенно высоки требования в восточных и южных областях, однако фактически безопасность стала условием №1 для арендаторов по всей стране, что иногда заставляет ритейлеров выбирать даже цокольные или подвальные площади.

Заполняемость: более 90% в большинстве действующих ТРЦ

Рынок демонстрирует стабилизацию: почти все украинские и международные операторы, приостановившие деятельность в 2022 году, вернулись. Некоторые сети даже ускорили темпы запусков.

«Сегодня доходность больше зависит от товарной группы, чем от города. Заполняемость рынка в целом стабилизировалась – в большинстве действующих объектов она превышает 90%», – заключает Локтионова.

Новые и ожидаемые объекты

Открыты в 2025 году:

Шоурум Viyar (Киев) — 1 500 м².
ТЦ BalticSky (Киев) — 10 000 м².
ТРЦ Маяк А1 (Одесса) – 9 500 м².
ТРЦ Покровский (Измаил) – 5 300 м²
ТЦ Trade Mall (Ужгород) — 3 000 м².
Ритейл-парк Мукачево (Мукачево) — 9 000 м².

Планируемые на 2026 год:

ТОЦ на ж/м «Березняки», Киев — 6 500 м²
ТРЦ Taryan Towers, Киев — 6 000 м²
ТРЦ White Lines, Киев — 28 000 м².
ТЦ Start, Киев — 5 000 м².
ТЦ GREAT, Львов — 9 000 м²

Вывод. Несмотря на войну, рынок торговой недвижимости не остановился, а переформатировался: девелоперы строят под реальный спрос, арендаторы возвращаются, а украинские бренды впервые за многие годы становятся драйверами физического ритейла.