Приобрели квартиру с долгами за комуналку от предыдущих собственников: кто должен уплатить?

Тема заключения договоров купли-продажи имущества всегда была актуальной для населения. О нюансах, на которые следует обращать внимание покупателям квартиры, чтобы не попасть в ловушку – расказывает юрист Третьего одесского бюро правовой помощи Татьяна Димова.

Довольно распространена ситуация, когда предприятия, которые предоставляют коммунальные услуги:

• заставляют новых собственников недвижимости погашать долги «за предыдущих собственников»;
• включают эту задолженность в лицевой счет новых собственников;
• отказываются заключать с владельцами новые договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг.

Пунктом 1 части первой статьи 7 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (далее − Закон) предусмотрено право потребителя получать своевременно и надлежащего качества жилищно-коммунальные услуги, согласно законодательству и условиям заключенных договоров. Но согласно пункту 5 части второй статьи 7 Закона, индивидуальный потребитель обязан оплачивать предоставленные жилищно-коммунальные услуги по ценам/тарифами, установленным согласно законодательству, в сроки, установленные соответствующими договорами.

Статьей 14 Гражданского кодекса Украины гражданские обязанности выполняются в пределах, установленных договором или актом гражданского законодательства. Лицо не может быть принуждено к действиям, совершение которых не является обязательным для него.

Согласно указанным нормам, потребители обязаны оплатить жилищно-коммунальные услуги, если фактически пользовались ими.

Новый собственник имущества не обязан возвращать долги предыдущего собственника, если суд установит, что он не брал на себя обязанности по их уплате.

Согласно части третьей статьи 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», в случае отчуждения квартиры или нежилого помещения предусмотрено обретение новым собственником всех обязанностей предыдущего собственника как совладельца.

Эта норма регулирует обязанности совладельцев многоквартирного дома, а не обязанность уплаты жилищно-коммунальных услуг.

К обязанностям совладельцев многоквартирного дома в частности относится обеспечение:

• надлежащего содержания и надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния общего имущества многоквартирного дома;
• технического обслуживания и в случае необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и т.п.

В этом случае речь идет о переходе обязанностей от предыдущего собственника к новому именно как к совладельцу многоквартирного дома, а не долгов предыдущего собственника по оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Законодательством не предусмотрена обязанность покупателя квартиры платить долги предыдущих собственников (нанимателей) квартиры за полученные ими раньше жилищно-коммунальные услуги, если это прямо не предусмотрено договором купли-продажи.

Если новому собственнику в его лицевой счет включили долги предыдущих собственников или если с ним отказываются заключать новый договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг, нужно:

• обратиться письмом к соответствующим предприятиям, которые предоставляют жилищно-коммунальные услуги, с просьбой заключить договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг;
• в случае отказа – обратиться в суд с исковым заявлением об обязательстве заключить договор о предоставлении соответствующей жилищно-коммунальной услуги или об обязательстве исключить из учета по лицевому счету задолженность предыдущих собственников квартиры.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества вы имеете право требовать от продавца недвижимости справку об отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги.