Объединение квартир: распространяется ли ипотека на все реконструированное имущество?

Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда рассмотрел дело № 686/28888/19 и установил, что независимо от того, были внесены изменения в договор ипотеки в связи с перестройкой, достройкой и т.п. предмета ипотеки или нет, ипотека распространяется и на такую ​​реконструкцию, пишет Судебно-юридическая газета.

Обстоятельства дела

Из материалов дела известно, что публичное акционерное общество акционерный банк «У» обратилось в суд с иском к ответчику об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Исковое заявление мотивировано тем, что между банком и лицом был заключен кредитный договор, согласно условиям которого банком предоставлен кредит в сумме 120 000 долларов США сроком до 25 февраля 2028 с уплатой процентов за пользование кредитными кошами в размере 12,9% годовых.

В обеспечение выполнения кредитного контракта заключен контракт ипотеки, предметом которого является квартира. По решению суда иск банка удовлетворен, обращено взыскание на предмет ипотеки – квартиру, определен способ реализации предмета ипотеки.

Банк указывал, что залогодатель, являясь владельцем квартир, осуществил их реконструкцию (объединил). В результате реконструкции вновь квартире присвоен другой номер, а основатель получил новое свидетельство о праве собственности на эту квартиру, которую зарегистрировал в установленном законом порядке.

Позже, он во избежание обращения взыскания на предмет ипотеки, заключил договор купли-продажи квартиры, согласно которому сприн квартира перешла в собственность ответчику. Банк утверждал, что в связи с отчуждением и изменением предмета ипотеки исполнение решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки стало невозможным, поэтому просил суд в счет удовлетворения требований по кредитному договору от 27 февраля 2008 года в размере 142 961,65 долларов США и пени. на сумму 157 715,32 грн обратить взыскания на предмет ипотеки – квартиру.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением Хмельницкого апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено и принято новое судебное решение, которым отказано в удовлетворении иска.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал, что истец, обратившись в суд с иском в 2012 году об обращении взыскания на предмет ипотеки, который был удовлетворен судебным решением от 28 марта 2012 года, свое право на погашение долга , возникшая в связи с невыполнением условий кредитного договора, использовал, обратил взыскание на ипотечное имущество, а повторное обращение взыскания на ипотечное имущество по тем же основаниям нормами действующего законодательства Украины не предусмотрено.

Кроме того, суд указал, что вновь объектом недвижимости считается исключительно объект, созданный без привязок к другому, уже существующему недвижимому имуществу, без использования его составляющих структурных элементов. Уже существующий объект недвижимости с измененными внешними и внутренними параметрами не является объектом недвижимого имущества. Поэтому суд пришел к выводу о том, что спорная квартира не является вновь созданным объектом недвижимого имущества, поскольку создана с привязкой к уже существующей заложенной недвижимости, с использованием ее функциональных элементов.

Заключение Верховного суда

Судьи ВС отметили, что согласно требованиям частей первой, второй статьи 23 Закона Украины «Об ипотеке» в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительным для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой.

Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, что существовали до обретения им права собственности на предмет ипотеки.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что квартира, образовавшаяся в результате реконструкции и перепланировки квартир, не является вновь созданным объектом недвижимого имущества, поскольку создана с привязкой к уже существующей недвижимости: квартире переданной в ипотеку банка.

ВС отметил, что согласно части третьей статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделена в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если иное не установлено ипотечным договором.

Следовательно, независимо от того, были внесены изменения в договор ипотеки в связи с перестройкой, достройкой и т.п. предмета ипотеки или нет, ипотека распространяется и на такую ​​реконструкцию.

Таким образом, поскольку предмет ипотеки – квартира подверглась реконструкции, то ипотека распространилась на все реконструированное имущество. кредитный договор, а повторное обращение взыскания на находящееся в ипотеке имущество действующим законодательством не предусмотрено.