ВС указал на ничтожность возобновления договора аренды ипотечного имущества, которое состоялось без согласия ипотекодержателя

КЦС ВС указал на ничтожность возобновления договора аренды ипотечного имущества, которое состоялось без согласия ипотекодержателя.

Соответствующее постановление Верховного Суда по делу № 263/11275/18 (производство № 61-2979св20) было принято 6 октября 2021 – сообщает ligazakon.

Истица просила суд устранить препятствия в пользовании арендованным помещением, отмечая, что договор его аренды пролонгирован на два года, поскольку ни одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора не заявила о его прекращении.

Во встречном иске ответчица просила расторгнуть договор, поскольку помещение передано в аренду для осуществления хозяйственной деятельности, а арендатор прекратила свою хозяйственную деятельность. Также арендодатель отметила, что в 2016 году она передала спорный помещения в ипотеку.

Районный суд отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил встречный иск, поскольку арендатор прекратила хозяйственную деятельность.

Апелляционный суд отменил решение районного суда и удовлетворил первоначальный иск. Суд отказал в удовлетворении встречного иска, считая, что прекращение арендатором предпринимательской деятельности не может быть основанием для расторжения договора, а материалы дела не содержат доказательств, что спорный договор не продлен на новый срок.

Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда отменил предыдущие судебные решения и отказал в удовлетворении как первоначального, так и встречного исков, сделав такие правовые выводы.

Ничтожна та сделка, недействительность которой установлена законом и для признания ее недействительным не требуется решения суда (ч. 2 ст. 215 ГК).

Если сделка ничтожна, то исковое требование о признании ее ничтожной не является надлежащим способом судебной защиты права или интереса истца.

В деле, которое пересматривается:

• арендодатель ссылался на то, что спорное помещение передано в ипотеку 8 декабря 2016, а потому возобновление договора аренды 1 июля 2018 является ничтожной сделкой в соответствии с ч. 3 ст. 12 Закона «Об ипотеке», поскольку такое восстановление произошло без согласия ипотекодержателя;
• молчание следует считать выражением воли стороны сделки, когда оно в конкретной ситуации может быть оценено как проявление воли, направленной на совершение сделки; при возобновлении договора он возобновляется на тот же срок и на условиях, которые были предусмотрены в договоре; возобновление договора найма (ст. 764 ГК) происходит в результате совершения сделки молчанием, и такая сделка также может быть квалифицирован как ничтожный;
• ипотекодержатель не давал согласия на возобновление договора аренды, его обновления на срок до 1 июля 2020 является ничтожным и не создает юридических последствий. Поэтому договор аренды прекратился 30 июня 2018.

В удовлетворении требований по первоначальному иску следует отказать из-за того, что у истицы отсутствует право или интерес, которые подлежали защиты. Также нет оснований для удовлетворения встречного иска о расторжении договора, поскольку такой договор прекращен.