В Украине хотят отменить Жилищный кодекс и ввести новые правила

Кабинет министров зарегистрировал законопроект о доступном жилье в Украине. Регулирующий вопрос аренды, вводит 10-летний бан на продажу (определенной категории), а также единую базу доступного жилья. РБК-Украина приводит разбор законопроекта №12377.

Законопроект направлен на установление новых принципов жилищной политики в Украине, создание условий, при которых каждый сможет решить жилищный вопрос с приобретением жилья в собственность или аренду. Ожидается, что документ вступит в силу уже с 2026 вместо Жилищного кодекса и других устаревших законов.

Единая база доступного жилья: что предлагает Кабмин

Одно из главных нововведений – единственная информационно-аналитическая жилищная система. Она будет работать как публичный электронный реестр для сбора, учета, обработки и предоставления сведений о жилищном фонде Украины. А также о лицах, которые могут воспользоваться государственной поддержкой.

Внесенные в нее сведения будут открытыми и общедоступными. Кроме номеров ИНН и реквизитов документов. Соответственно, туда вносятся следующие персональные данные:

• ФИО
• реквизиты паспортов и документов, подтверждающих специальный статус (при наличии)
• место жительства
• семейное, финансовое и имущественное состояние

Доступ к системе будет осуществляться через электронный пользовательский кабинет.

Прежде всего, это касается лиц, имеющих право на социальное и служебное жилье. Соответственно, единая база будет собирать информацию о доступном жилье частного, государственного и фонда территориальных общин. Туда же будут поступать сведения из Реестра прав на недвижимое имущество, Единой электронной системы в сфере строительства и других систем.

Данные базы могут использоваться для поиска доступного жилья.

Как изменятся правила аренды

Каждому украинцу гарантируется право аренды частного жилья. Владельцы жилья могут передавать его в пользование на срок и плату, определенные договором аренды.

Такой договор заключается согласно с положениями Гражданского кодекса (глава 59) и является основанием для заселения. При этом право пользования арендным жильем (кроме социального и служебного) подлежит обязательной государственной регистрации.

Члены семьи арендатора и другие лица, проживающие с ним с согласия арендодателя, пользуются всеми правами и соблюдают обязательства, прописанные в договоре.

Кто имеет право на социальное жилье

Социальное жилье предоставляется лицам, нуждающимся в социальной защите, или по разным причинам покинувшим свое место жительства. Оно должно удовлетворять требованиям потребительского качества, передается в пользование на основе договора аренды по доступной плате с учетом уровня дохода, льгот, гарантий и субсидий.

Социальное жилье из государственного фонда или фонда территориальных общин предоставляется из решения органа государственной власти, органа для местного самоуправления или уполномоченных субъектов.

Плата за такое жилье включает в себя оплату аренды и жилищно-коммунальных услуг.

Социальное жилье может предоставляться из частного фонда. В этом случае оплата производится на основании договора аренды.

Кто имеет право на служебное жилье

Служебное жилье предоставляется лицам, по характеру службы или работы должны проживать рядом. Его можно получить по договору аренды на основании решения органов, в ведении или управлении которых находятся.

Арендаторы самостоятельно вносят плату за аренду и оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Основанием для выдворения может стать прекращение службы или трудовых отношений. Это не касается тех, кто получил инвалидность на работе.

Список категорий, которым могут предоставить служебное жилье из государственного фонда, определяется Кабинетом министров. Из фонда территориальных общин – органами местного самоуправления.

Предприятия и организации частной формы тоже могут снабжать своих работников служебным жильем.

***

Важное уточнение. Аренда частного, социального или служебного жилья не лишает человека права на участие в реализации других механизмов государственной поддержки на получение собственной квартиры или дома.

Ипотека, аренда с выкупом и другие механизмы поддержки

Механизмы государственной поддержки направлены на то, чтобы каждый получил возможность построить, приобрести или арендовать жилье.

Финансово-кредитные механизмы на строительство или покупку включают:

• льготные долгосрочные кредиты на строительство, реконструкцию или покупку
• оплату части стоимости жилья
• оплату части паевых взносов (для членов кооперативов), кредиты или компенсацию части процентов по кредитам на оплату взносов
• обеспечение жильем на условиях льготной ипотеки и финансового лизинга
• передачу жилья по договору аренды с правом выкупа

Размер государственной поддержки определяется на основе количества членов семьи и других нормативов.

Приобретенное с помощью этих механизмов жилье нельзя продать в течение 10 лет с момента обретения права собственности. Но есть исключение – если вернуть полученные средства государственной поддержки.

Что касается аренды с правом выкупа, это касается жилья из государственного фонда или фонда территориальных общин. Такой договор смогут заключать проживающие в нем лица не менее 10 лет.

При этом не допускается выкуп по сниженным ценам. То есть, выкуп осуществляется по цене, не ниже стоимости социального жилья, построенного на его замену.

Кто может претендовать на государственную поддержку

На государственную поддержку имеют право несколько категорий лиц.

нуждается в социальной защите
не имеет в собственности или пользовании жилья, отвечающего требованиям
потерял свое жилье в результате чрезвычайных ситуаций, военных действий и других обстоятельств (если с учетом доходов и имущественного положения самостоятельно не может реализовать право на жилье)

Лица, нуждающиеся в социальной защите, внутренние переселенцы и другие категории имеют право на безвозмездное жилье, доступную аренду или на приобретение через льготные кредитные механизмы Временное жилье не лишает права на государственную поддержку.

Для проживания семей и одиноких лиц могут создаваться общежития.

Какие жилищные права и обязанности

Законопроект гарантирует право на строительство, покупку, аренду или получение жилья в пользование. Это право реализуется каждым по своему усмотрению (кроме некоторых ограничений).

Обязательства включают своевременную оплату услуг ЖКХ, внесение арендной платы или платежей (например, по кредиту или ипотеке).

Кроме того, никого нельзя принудительно лишить жилья или выселить. Кроме оснований и порядке, предусмотренных законом и/или по решению суда. Запрещается использовать жилье не по назначению. Необходимо бережно пользоваться жилыми помещениями, энерго- и другими ресурсами, соблюдать правила добрососедства.

Лица с ограничениями (инвалидностью) могут претендовать на получение другого жилья (за исключением частного жилищного фонда) с учетом требований инклюзивного доступа.

Кого могут выселить из занимаемого жилья

Запрещается выселение лиц, получивших социальное или служебное жилье из государственного фонда и фонда территориальных общин на законных основаниях, не потерявших их и предварительно не получивших другое пригодное жилье. Кроме случаев добровольного выселения или в судебном порядке.

Лицо могут выселить, если:

• необходим капитальный ремонт, реконструкция или реставрация
• жилье подлежит сносу, есть угроза обвала
• помещение переводится в категорию нежилых
• жилье признано аварийным

Если арендатор такого жилья отказывается от переселения в другое, выселение может производиться по решению суда.

Как намерены бороться со “сквотерами”

Отдельный момент в законопроекте касается лиц, самовольно занимающих жилье. Так называемых “сквотеров”.

Жилье считается самовольно занятым, если лицо заселилось без правовых оснований. Или продолжает проживать в социальном или служебном жилье без права на пользование.

Заселение в жилище без надлежащих правовых оснований запрещается. Самовольно занятое жилье подлежит немедленному возвращению владельцам (или лицам, пользующимся таким жильем законно). При этом “сквотеры” должны привести его в пригодное для использования состояние и возместить нанесенный ущерб.

Какая ответственность за нарушение жилищных законов

В новом законопроекте указано, что виновные в нарушении жилищного законодательства несут уголовную, административную и другие виды ответственности. Конкретные наказания не прописаны, но, очевидно, все они предусмотрены нормами Уголовного и Гражданского кодексов Украины.

Лица, нанесшие ущерб жилью, домовым системам и оборудованию, придомовым территориям, объектам благоустройства и зеленым насаждениям, обязаны его возместить.

Споры, связанные с защитой прав на жилье (независимо от формы собственности) рассматриваются в судебном порядке. Но с согласия сторон перед ним может проходить досудебное (договорное) разбирательство.

***

Законопроект №12377 только прошел регистрацию. Согласно процедуре, он должен пройти первое и второе чтение в Верховной Раде, а также получить подпись президента. Когда его вынесут на голосование, неизвестно. Но авторы рассчитывают, что закон вступит в силу и начнет применяться с 31 декабря 2025 года.

Новые нормы будут касаться всех жилищных отношений, возникающих после этой даты. Действующие в день вступления закона в силу договоры останутся правомерными до истечения срока.

На период временной оккупации и активных боевых действий не будет учитываться жилье на этих территориях при определении лиц, которые могут воспользоваться государственной поддержкой. А Единая информационно-аналитическая жилищная система должна появиться ко второму полугодию 2026 года.

Источник